17万套库存下 杭州商业地产去化周期需四年

   刚刚过去的11月，前有习近平总书记首提楼市，强调"要化解房地产库存”，后有第22届房博会姗姗来迟月底助推，最终月成交量再破万套创同期新高，杭州市区一共成交12182套，风头罕见劲过"金九银十”。

   杭州楼市前所未见的月成交"八连万”神奇行情之下，11月的商业地产市场也有不错的收获，一共成交17.0万平方米，相比去年同期的10.9万方有约6万方的增长。从成交套数来看，11月杭州商业地产一共成交2793套，在楼市总成交量中的占比为22.9%，所占份额继续飙高至两成以上。

   住宅去库存压力明显扭转商业地产去化周期高达近4年

   众所周知，杭州商业地产市场一直成交艰难，住宅狂飙的时候，商业地产未必受到带动，反而有时候会受到住宅成交量高企的压制。今年上半年，住宅行情4月就开始高速启动，但商业地产直到7月才联动有所起色。

   透明售房网统计数据显示，今年4月，杭州商业地产成交套数占比仅为12.4%，等到7月，这一占比终于增长为18.8%。直到三季度开始，商业地产项目才实现18%以上的月均市场占有率。到了11月，这一占比惊喜地增长至22.9%，今年的商业地产全年好行情有望。

   汉嘉佰盛商管统计数据显示，11月，杭州市区商业地产一共成交2793套，总成交面积17.0万方。同时由于11月成交套数飙高，说明小面积商业房源成交得比较多。

   11月的一个热点话题是，杭州楼市可售存量一度飙至17万套以上，创下历史新高。然而细究数据后发现，整体库存高位运行的"障眼法”下，随着今年的高速去化，住宅的去库存压力已经得到扭转显著降低，压力更大的当数商业地产。

   截至11月底，杭州市区新房库存达168309套，环比10月底增加了5000余套，但事实上住宅库存占比却呈持续下降趋势。透明售房研究院统计数据显示，11月底，杭州市区住宅存量9.6万套，套数占到总库存的57.2%，相较于2014年7月局部放开限购时减少了12个百分点；这一可售套数相较去年同期已减少2822套，如果以近6个月杭州市区住宅月均成交套数来计算去化周期，11月底的住宅去化周期为10.3个月，已出现连续6个月下降，比起2014年7月底已整整缩短了13.4个月。

   反观商业地产却是实打实的压力山大，商业地产本就成交速度比住宅慢，申领预售证时又是整幢申请套数较多，因而存量一直高企。截至11月底，杭州市区商业房源可售面积高达750万方，去化周期高达47.3个月，相较于2014年7月底仅仅缩短了3.2个月。由此可见，杭州楼市的去库存压力其实多在商业地产上，目前商业地产和住宅市场的去化周期比已达4.6：1！

   11月商铺均价直降两千写字楼市场成交平稳

   11月的商铺市场，环比10月有所放量，然而价格出现下行。汉嘉佰盛商管数据显示，11月，商铺一共成交3.5万方，环比10月的2.7万方有0.8万方的增长；成交均价为19512元/平方米，环比10月的21683元/平方米直降逾两千。

   从商铺成交面积前十排行榜中可见，萧山、余杭楼盘占到了一半，其余楼盘均价也偏低，从而拉低了整体成交均价。

   再看写字楼市场，11月行情跟10月基本持平，一共成交3.5万方，成交均价17218元/平方米。

   从写字楼成交面积前十排行榜来看，市场继续呈现两极分化的局面。

   丁桥酒店式公寓新盘放量小面积低总价房源仍为成交主力

   随着新老楼盘的同步发力，11月的酒店式公寓市场成交放量，一共成交10.0万方，环比10月的8.0万方大增两万方，成交均价为12468元/平方米，环比有所下降。

   盘点酒店式公寓成交面积前十，可以发现市场热点仍为小面积低单价房源。

   板块来看，周边区域份额不少，萧山、余杭楼盘占到了五席，其中临平板块有两盘上榜；下沙板块向来是酒店式公寓供应大户，也有两个楼盘上榜，成交均价在万元上下。

   截至11月底，今年杭州市区新房成交量已突破11万套，超过最疯狂的2009年成交量，而12月仍是各家开发商的年度冲量档期，今年杭州楼市月成交"九连万”指日可待。那么，12月的商业地产能否持续两成以上的成交套数高占比，跟随住宅打一场漂亮的年末收官战，我们拭目以待。（数据支持/汉嘉佰盛商管）

编辑：