从楼市回暖看“郊区化生存”

   现在来讨论楼市是否回暖的问题，似乎有反应迟钝的嫌疑。

透明售房网数据显示，上周(4月20日至26日)，杭州主城区商品房(不含经济适用房)成交1992套，环比上升71.6%，创下了2005年12月杭州透明售房网开通以来单周成交量最高；而二手房成交量也创下2008年以来一周新高，杭州五大城区二手房成交量达到1011套。

其实，早在今年3月份，杭州楼市销售就已出现"扫楼”现象：野风·海天城率先打折销售，当天即告售罄；复地·连城国际推出高性价比的左岸LAKE公寓，两天卖掉406套：保利·东湾、欣盛·东方郡、东海·水景城……上述楼盘只要响亮地吆喝几嗓子，便应者云集。

起初，只要开发商在价格上扎一针，立竿见影；现在价格不动，依然有人买账。这和去年底行情寡淡、售楼处门可罗雀的现象给人"冰火两重天”的感觉。

稍加留意你就会发现，现在大多数销售井喷的楼盘，几乎都在杭州郊区，最典型的要数绿都·金域三江，这个地处闻堰末端连萧山居民都嫌远的楼盘，开盘当天却吸引了大批杭州主城区居民，楼盘被人车围得水泄不通。

很多人把此轮楼市回暖归结为"刚需一族”的带动，因为郊区楼盘确实一马当先地冲在前面。所谓"刚需”，就是你必须得买的意思。既然必须得买，那为什么去年底在市场冷清的时候，"刚需”也会集体蒸发，郊区楼盘售楼处除了置业顾问几乎没有别人光顾？是郊区楼盘购房者敏感度更高，还是他们更容易冲动？

"刚需一族”这种明显的追涨杀跌现象，我认为是"郊区化生存”的一种表征。中国任何一座城市的居住，其实都像一块石子扔进水里荡开的水波，购房人群的大小和水波的大小成正比，购房人群的个人财富和水波的大小成反比，而水波的大小则与投下石子的距离成正比。也就是说，随着与主城区距离的增大，购房人群会逐渐增多，他们个人拥有的财富会逐渐减少(注：这只是相对范围内的规律，并且租房者、单纯投资者和排屋别墅购房者不在此列)。

谁都知道城区楼盘生活更加便利、增值快并且抗跌性强，因此选择"郊区化生存”也属无奈之举，了不起以前上班要20分钟现在要1小时罢了。因此他们对价格更加敏感，行情上扬时他们会有巨大的喜悦，行情下跌他们也会有更加过激的反应，再不行他们会租房甚至逃离这座城市——说到底，价格杠杆是"郊区化生存”能否可持续发展的决定性因素。

金字塔再了不起，也得从下面一层层往上建。选择"郊区化生存”的刚需一族，是楼市能够可持续发展的坚实基础，只有他们需求的旺盛与满足，才会带动更多的投资者、大量的改善型需求及更高层面的享受型需求的释放。尽管现在的郊区在不久的将来也会变成城区，尽管选择"郊区化生存”的刚需一族数量庞大，但我们需要切记，他们也会蒸发。

因此，开发商需要给予选择"郊区化生存”的刚需一族以足够的尊重和珍惜，不要把过多的心思花在怎么涨价上，而应最大限度地在各项配套的完善及产品品质的提升上发挥自己的聪明才智——否则，这样的火爆行情铁定不会维持太久，并且紧接着的报复性回调可能会让开发商更加难受。

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