2016年杭州土地市场还会延续下半年“热度”吗？

   12月1日，未来科技城中体量最大的一宗宅地出让，该宗地块与此前杭城出让的多处地块一样，被各方大鳄"虎视眈眈”，最终由黑马合景泰富和平安"联合体”拿下。在土地竞拍的过程中，除了一些已经在杭州建设多年的房企之外，还出现了一些新面孔，包括此前已经拿地的南方水泥、香港兴业、泰禾等，以及尚未在杭州拿地的中骏置业。

   外来房企入杭
   首秀即以高价拿地

   自2012年以来，外来房企的入杭热情一直不减，杭州楼市现在无疑已经成为不少房企实力比拼的重要战场之一。今年即便不少在杭房企遇到困难，破产、卖地，甚至退出，但仍然有不少大鳄选择高调进入杭州市场。

   据浙江土地网统计显示，截至12月14日，今年新入驻杭州的外来房企有南方水泥、香港兴业、泰禾和诸暨祥生等。这些房企尽管都是初次入杭，但是在土地市场上的一掷千金已经吸引了不小的关注，拿地时候的"狠劲”一点也不比那些已经在杭州竞争多年的大鳄少。

   泰禾拿下的未来科技城85号地块是该板块年内出让的第4宗，吸引了滨江、融创、合景泰富、富力等多家实力房企"围攻”。其中，急于补仓的融创因该地块价格超预期，在31轮时无奈退出。

   最终，经过38轮竞价，泰禾以12504元/平方米楼面价、70%高溢价率拿下该地块，创下了未来科技城板块内的最高宅地楼面价。

   同样高地价情况也发生在香港兴业身上。兴业在今年拿下的是未来科技城范围内西溪融庄南面6万方宅地，该地块最终楼面价为8809元/平方米，溢价率33.01%，超过北侧西溪融庄2012年末8047元/平方米的地价。

   不少开发商认为，这个价格仍然是超过预期的。对此，有业内人士分析认为，新来港企或许对于杭州市场并不了解，"这次拿地价偏高，后期开发会比较困难。”

   南方水泥摘下的是今年未来科技城推出的首宗宅地，该地块体量较小，最终该地块的楼面价为9750元/平方米。

   此外，首次进杭拿地的诸暨祥生表现也相当凶猛。祥生花费总计9.5亿元的代价，将位于之江板块的2宗地块收入囊中。有业内人士评价，之江板块的竞争很激烈，祥生的高价进入，可能会在今后开发中遭遇不少困难。

   从外来房企的拿地区域来看，基本选择在未来科技城。目前，在未来科技城已经有海创园、淘宝城、杭师大仓前校区等，这些先期入驻的教育孵化园、科技公司以及综合院校，给未来科技城注入了可观的科技、教育人才，同时也为房产商带来了宝贵的购买力。

   下半年开发商"疯狂”抢地
   个别板块楼面单价被刷新高

   除了首次入杭的开发商拿地疯狂，在杭州深耕多年的开发商在土地市场上出手也毫不手软。

   今年上半年，杭州土地市场相对比较冷清。截至7月1日，杭州（含萧山、余杭）上半年共计成交36宗地块，总成交金额为157.28亿元，出让总数不敌去年一个月。

   对此，双赢机构总经理章惠芳认为，今年杭州土地市场的出让是不均衡的，有些大起大落，与"牛市”相比，比较平淡，但是下半年的集中爆发，也让今年有了翘尾行情。下半年主要的推地量，集中在9-11月这三个月中。粗略估算一下，今年9月杭州土地市场成交金额在140亿元左右，占据了今年土地成交总额中一个比较大的分量。

   有个别板块在单价上甚至出现了新高，比如湖州街上塘路地块、滨江地块、文晖单元地块等。

   数据显示，今年有几宗出让地块的楼面单价，刷新了此前一直保持的最高纪录，同时溢价率也有所突破，这一现象在取消49%溢价率上限之后表现得更为明显。

   7月，泰禾进驻未来科技城，溢价率70%，创下该板块中楼面单价最高纪录；9月，万科以高溢价拿下文晖和彭埠2宗宅地，共耗资23亿元，其中万科拿下的文晖宅地单价甚至与周边房源的在售价格相差无几，而同月出让的上塘宅地则被阳光城以51.45%溢价率强夺。

   10月，沉寂6年之久的滨江再度出让地块，最终该地块被绿城和九龙仓以71%的溢价率联手拿下，打破滨江板块内保持6年的楼面单价，刷下新高。

   上个月，桥西核心地段的最后一宗宅地出让，该地块经过多番竞争后"花落”金地，以16842元/平方米楼面价刷新了桥西此前一直由远洋·大河宸章所保持的最高楼面单价；大家在同月以20409元/平方米单价拿下湖州街上塘宅地，该地块现已成为该板块内的区域地王。
 
   除此之外，城东新城、南星、湖滨等板块预计还有7宗地块在年内推出，主城区或再迎推地潮。

   "火热”行情不一定延续
   个别优质地块单价仍会居高

   据浙江土地网显示，2016年开年即有6宗宅地将要上市，而这6宗宅地均是主城区优质地块。明年的土地市场是否能够延续今年下半年的"火热”行情？汉嘉地产顾问副总经理陈焕春对此并不十分看好。

   陈焕春分析认为，今年的土地市场总体而言其实并不算非常好，整体没有呈现出非常火热的现象。从今年的土地成交来看，火热的只是一些个案，而并非全部，板块与板块之间、地块与地块之间冷热不均的现象依旧表现得比较明显。

   "有些优质地块会受到开发商的争抢，但同时，也有地块流拍，甚至有供应但无人问津，两极分化明显。一些新兴板块，或者在土地市场上不被看好的地块，未来仍然是堪忧的。”

   因此，陈焕春认为，同样的情况到明年仍然会继续存在，如果推出的是一些有溢价的、受到大家认可的，那市场还是热的；但如果推出的是一些现在就已经遇冷的地块，同时这些板块在规划发展上没有一定的支撑，那么开发商也不会去过多关注。

   章惠芳对此也持有相同的意见。"明年不一定会继续延续今年下半年的这一波火热行情。”章惠芳分析称，今年成交都是焦点式呈现的，一些热门地块或许会受到关注，但还有一些板块仍然是不被开发商看好。"现在的推地节奏是按需推地，政府会根据开发商的需要推出一些地块，大家都集中看好的一些地块，肯定会受到开发商的争夺，甚至还有可能成为地王。”

   对于未来地价，章惠芳认为，比较稀缺的或者市中心供应量已经比较少的地块，地价有可能会创出新高；如果出让土地周边商品房在售均价也比较高的话，地价也同样会居于高位。

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