杭州买房四大典型案例 律师为你支招

   在众多行业中，房地产由于交易过程复杂、漫长（从买房到交付时间较长），以及总价高等原因，涉及的买卖双方纠纷，往往更加激烈和麻烦。

   为了给购房者提供相应的防欺诈手段，都市快报、快房网在3月初发起了"杭州楼市特别调查”，在征集到的众多房产投诉中，特别整理出几类房地产消费中容易遇到的问题。同时，邀请行业专家、律师，给出了一些针对性建议。

   案例一：超出约定延期两年交付

   2011年12月，华丰楼盘中铁·田逸之星首开告捷，后续加推也屡次以"日光盘”著称。2013年6月，业主发现，田逸之星处于"准停工”状态，进度拖沓。同年12月，交付日期临近，业主们收到《告业主通知书》，称交付日期延迟到2014年6月30日。

   后来不但没有交付，因资金链断裂，项目陷入停工状态。随后经过业主努力和杭州下城区多方协调，筹集到资金的田逸之星，在2015年12月迎来了住宅部分的交房。

   根据合同约定向开发商主张违约金

   浙江丰国律师事务所谢凯律师：开发商不能按时交房，从法律上讲已构成违约，购房者可以追究开发商的违约责任。购房合同都会对逾期交付的违约责任作出约定，一般约定是，如果开发商逾期交房时间较短，可根据逾期时间按日向开发商主张违约金，如果开发商逾期交付达到一定期限，可向开发商主张解除购房合同，退回购房款并赔偿损失。

   但像本案中的情况，开发商濒临破产，一般不建议主张向开发商解除合同。因为一旦主张解除合同，开发商又没有能力履行退还房款的义务，购房人很可能面临房财两空的境地。

   案例二：实际交付与宣传说辞不符

   杭州某楼盘爆出纠纷，业主认为销售时承诺的小区泳池，变成了蓄水池，双方各执一词，扑朔迷离。

   拱墅区某楼盘也接到投诉。业主发现交付后的厨房窗户，与样板房不一致。样板房的双开窗，变成了交付时的单开窗。

   不轻易听信销售说辞相关承诺应写进合同

   浙江丰国律师事务所主任陈松涛：在这起维权中，如果业主们有录音、纸质凭证等作为证据，涉及虚假宣传，可以向开发商要求合理赔偿，但还是不足以导致退房的严重后果。在购房过程中，不要轻易听信销售员的说辞，最好是将承诺以书面形式写在楼书、合同等地方。在签预售合同时，对会所等相关配套的条款也要明确约定进合同，如交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担。

   案例三：质量设计缺陷影响居住使用

   有楼盘业主反映，设备平台高出室内地面，如遇排水不通畅，容易导致积水渗水，影响日常居住。

   另有西湖区某楼盘接到多起投诉。业主反映地下室有裂缝，面积较大，遇到天气潮，渗水严重，沟通维修的进度缓慢。

   有权要求开发商进行整改修复并承担损失

   浙江金道律师事务所苏小为律师：如果能够认定交付的商品房不符合约定，买方有权要求开发商进行整改修复，并承担整改修复期间的损失。如无法整改修复，可要求开发商进行一定赔偿。

   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

   案例四：合同涉及"霸王条款”

   有业主反映，签完定金合同发现有条款约定——默认买方已阅读并同意拟签订《商品房买卖合同》的全部内容，双方均无异议。另外，合同规划用途为办公用房，水、电、气等使用用途却没指明是商用还是民用。

   买房仔细阅读合同再签字

   浙江丰国律师事务所主任陈松涛：买房前一定要看清楚房屋用途，是商铺、办公，还是住宅。在签订定金合同时，关于房子什么时候交付、房产证什么时候可以领出、房产证面积怎么算，都需要提前弄清楚。在签署定金合同时，购房者可以补充自己需要明确的要素。

   涉及合同中的"霸王条款”，如果业主在购房时已签字，那么合同已经生效。因此提醒广大购房者，在买房时一定要仔细阅读合同再签字，一旦签字就表明认可了合同内容。（原标题：买房四大典型案例律师为你支招文/张康康）

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