符合15种情况，才可依法退房

上个月，地处杭州城北的两大楼盘接连降价，不少老业主要求退房。

虽然业主的遭遇令人同情，但在法律面前，单纯的市场价格波动并不能成为"退房”甚至"房闹”的理由。记者曾采访过一位资深房产律师，在他接手的相关退房案件中，"真正解除商品房买卖合同的，即成功退房者只在1%左右。”

怎样的维权才是合理的，怎样的退房是受法律保护的呢？本期"楼市纠纷·逸清问律师”就来说说"退房”的话题。

画家房子漏水损失惨重
严重质量问题让业主成功退房

王先生是位画家，在杭州的油画圈里小有名气。2013年1月，王先生看中了一套在城西的房子，房价在280万元左右。

房子周围环境幽静，王先生很是喜欢，用来作为画室。280万元的房款，王先生一次性付清，收房后又花了40多万元进行装修。

但在入住不久后，王先生发现了问题。一次外出回家，才一开门就听到滴滴答答的漏水声，开灯一看，家里的房顶出现大面积的水渍，并且一直在漏水。室内的装修损失惨重，更糟糕的是，挂在客厅的几幅名画都浸了水。

王先生是个惜画之人，面对如此情景，心碎一地。多次找开发商交涉维修与赔偿未果，只好起诉至法院要求退房。

在诉讼中经法院委托鉴定：该房屋确因在建造过程中存在质量问题导致漏水，最终法院因该房屋质量问题严重影响房屋的正常使用功能，判决双方解除商品房买卖合同，开发商返还王先生购房款并赔偿装修款损失，王先生将房屋返还给开发商。

律师点评：建纬（杭州）律师事务所杨澍律师

为维持市场交易秩序，购房者仅以市场价格波动为由向法院起诉退房后得到判决支持的可能性几乎不存在，建议购房者维护自身的利益时，避免采取"房闹”的方式来维权，可通过一些其他的法定原由起诉来请求法院解除房屋买卖合同。

例如本案例中的房屋存在严重质量问题影响正常居住和使用，买受人要求退房并赔偿损失。另外，如果开发商存在迟延交付房屋或者迟延办理房产证超过法定期限、规划设计变更未通知购房者等情形，购房者也可以从这些角度起诉要求解除合同，这样方能有机会合法弥补自己的损失。

小白领倾其所有买婚房
因面积误差超过规定退房

小周是外地人，小白领一枚，月薪5000元，和同事芳芳姑娘已经恋爱三年了。芳芳是杭州本地人，去年过年时候，"准丈母娘”发话了，要小周赶紧买婚房，不然就分手，"我们芳芳过年就29岁了，拖不起的。”

小周也觉得该给姑娘一个交代，于是拿出自己多年的积蓄，又借遍了周围所有的亲朋好友，凑出了首付，欢天喜地地定下一套110平米的婚房，并第一时间向"准丈母娘”作了汇报。

丈母娘这关算是过了，没想到和芳芳的感情却出现了问题。女朋友硬要说自己有结婚恐惧症，死活不答应小周的求婚。去年3月，俩人分手了，留给了小周一套空荡荡的婚房和因买房欠下的一屁股债。

这边要还债，那边又对着房子睹物思人，小周有心退房。在咨询律师后发现该房屋交付时的套内实际面积与合同约定面积存在3%以上的误差，属于根据建设部规定可以退房的情形，最终依照该条款与开发商沟通协商后成功解除了商品房买卖合同。

律师点评：建纬（杭州）律师事务所杨澍律师

根据《商品房销售管理办法》之规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。不过，当前购房者在实际适用该条款时需要特别注意，一些开发商已在合同中对产生面积误差的情形作出了增加或减少购房款的约定，更有甚者还约定了此情形下购房者无权解除合同，限制了购房者退房的权利。

   15种法定的退房条件

房价下降、还贷压力增大……以这些条件作为退房的原因，在法律上都是无法得到支持的。对于退房的条件，在司法实践中常见的有以下几种：

1、出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；

2、一房两卖；

3、商品房预售许可证存在欺诈；

4、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；

5、出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；

6、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；

7、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；

8、迟延交付房屋超过约定期限；

9、迟延办理房产证超过法定期限（90天）；

10、按揭贷款合同不能订立；

11、所售房屋主体结构质量不合格；

12、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；

13、规划、设计变更（房产商未在变更之日起的约定期限内通知购房者的，有权退房）；

14、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围；

15、因不可抗力致使不能实现购房合同的；

成也合同，败也合同。建纬（杭州）律师事务所曲笑飞律师提醒广大购房者："在签订购房合同时，要有起强烈的合同意识，对房屋应该具有什么、不该具有什么都应在合同中明确列出，万一发生纠纷，就有向开发商质询的根据；否则即使自己有理，但无合同的支持，也只有自认吃亏。”

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