杭州楼市三大操盘定律：评判杭州大盘生命力

   从杭州市中心到近郊，如今杭州楼市中的超级大盘们，正以点状分布的格局散落于杭州的四面八方，助推着区域价值的提升。这些大盘的成功路演，进一步用自己的切身努力告诉人们这样一个事实：作为一种完全不同于传统楼盘开发的体验历程，大盘将重重考验操盘者的开发能力、社会资源整合能力以及商业配套的持续经营能力。而这三个方面，亦成为评判目前杭州大盘生命力最为显著的操盘定律。

   操盘定律之一："大社区、小社会”的良性互动

   作为目前杭州少数几个全面交付的超级大盘，亲亲家园对于区域价值的提升最具说服力。从开发建设到全面交付，亲亲家园的成功开发，不仅开创了新的大盘开发模式，改变了一个区域的发展轨迹，甚至，以今天的角度衡量，更是直接深远影响着杭州这座颇具人文气质的城市的生活格局。

   有业内人士这样形容亲亲家园所在的杭州三墩板块，"三墩板块的发展速度实在令人惊讶：10年前，在炒房客眼中，它不过是与闲林、下沙平起平坐的城郊小镇，但今天，三墩的市场认可度已遥遥领先。”在这样的一个区域发展轨迹中，大盘亲亲家园功不可没。

   一位坤和房产相关负责人向记者回忆起了当年亲亲家园的开发过程。"社区的主体是人，居住者，而不是建筑本身。我们不希望我们的社区给人的感觉是盛气凌人、和人有差距的，不希望走进去后给人的感觉是建筑成了主角，而居住在里面的人反而成了配角。就像是五星级的宾馆，在那里你可以进行商务洽谈，但家是生活的主要场所，人们在这里应该是自由、闲适、快乐的。”坤和房产最初的大盘生活理想，如今正悉数地体现在楼盘的每一个角落之中。

   在这样一种理念的指引下，楼盘形成了很多好的设计思路。"比如邻里中心，亲亲家园整个楼盘中的空间呈现出从开放、半开放到半私密、私密的层级递进。楼盘设计充分运用了楼与楼之间的架空层、小区公共空间，处处注重邻里交流的细节体现，可以随时亲近的草坪也正是这一理念的体现。”

   "在楼盘交付入住后，对"生活”理念的这种把握又直接体现到了物业管理当中，引进"邻里保姆”的管理模式，用分散式的管理单元增进物管人员与业主的关系。同时，围绕'家园’概念推出各种业主活动，以坤和会为依托，从油画展、陶艺展、摄影展、儿童画展、小树家庭认养、节日猜灯谜活动，到大型文艺晚会等社区活动，在这个社区几乎月月有、年年有。”

   同样的例子还出现在万科着力打造的良渚文化村身上。

   良渚文化村最初的规划者——南都房产借鉴了英国人霍华德于1898年提出的"田园城市”理论。良渚文化村构想的理论渊源，正来自于这位现代城市规划先驱者将城市生活和清新如画的乡村风光结合起来的理想。基于此，与霍华德的理论一脉相承，良渚文化村的规划建设中把握了三个"度”——尺度：体量较小、不超过5层的多层建筑、联排别墅和独栋别墅；密度：3万的人口规模，形成小镇轻松愉悦的生活氛围；速度：以每小时5公里的步行速度建立小镇规模，步行五分钟就有完备的服务圈。

   就在2005年万科并购南都房产之际，不少南都房产的"粉丝”们开始忧心忡忡，内心的疑问随之产生：万科的全面介入，究竟将一直秉承"田园小镇”人文气质的良渚文化村带往何处？

   几年之后，随着万科在这一项目上的不断投入与创新打造，疑问之声开始越来越微弱，取而代之的则是，今天的良渚文化村，在经过五六年的打造之后，已经越来越万科。有业内人士表示，如果说当年南都房产为良渚文化村定下了发展的主基调的话，万科的接手则为良渚文化村的后续发展注入了新鲜的血液。其中，去年在良渚文化村出现的一份包含有26条"村规”的《村民公约》的践行，更让良渚文化村打上了鲜明的万科烙印。

   操盘定律之二：全链条式发展的资源整合力

   熟悉三墩发展的人应该还能记起2001年前的三墩，狭小的道路、混乱的街道、一派小镇景象。区域内不乏新盘开发，但却各自为政，无关城市发展，楼盘本身也无法得到提升。

   但是，今天，当我们再次看到三墩的时候，却早已经发生了深刻的变化。在浙江大学之后，绿城育华教育集团、杭师院附属高级中学相继入驻，形成了浓郁的教育氛围，快捷、多样的交通体系逐渐形成，众多商业业态的持续进驻，使得原本偏居杭州西部的一个小镇，如今成为杭州城西生活的一个中心。

   2001年，经过西湖区政府严格筛选和专家的评定，坤和建设出资的杭州三墩城镇建设有限公司注册成立，从三墩概念性城市设计、90万平方米高标准的农居点、经济适用房建设，到包括古墩路延伸在内的三墩内部路网大会战……在楼盘与区域发展之间，亲亲家园与三墩形成了良好的社会资源互动与共享。

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