杭州投资客出手住宅转投商业地产成新趋向

   "最近买房投资的人想换商铺的多起来了。”李先生是杭州楼市中的资深投资客，这几年在楼市的涨涨跌跌中积累下了不小的身家。"我最近把手上的几套住宅全部都卖掉了，和朋友合股买了几间商铺和写字楼，算是下了大本钱了。”李先生说，最近半年他投资住宅起码赚了40%，现在住宅价格虽然仍在继续走高，但他却已经改了路线，准备把房子暂时卖掉，转到商业地产，"现在写字楼和商铺价格比较便宜啊，这一轮基本上没涨过。”李先生坦言。

   卖了住宅换商铺

   成投资新趋向

   李先生的想法还是很有代表性的。最近在投资不动产的时候，想转成商铺或写字楼的人的确不少。

   中原地产品牌总监荆海燕透露，最近他们这里来了一位温州客人，前阵子买了两套住宅后，现在就想买两间商铺。"他以前也买过几套住宅出租的，觉得比较麻烦，现在觉得再买住宅一来比较贵，二来投资回报率也不高，觉得还是对商铺的发展前景比较看好。”中原地产商业地产部资深经纪人小许说。现在在这位温州买房者的影响下，他身边的不少朋友都找过来，也想买一些商铺。

   还有一位叶先生，最近卖掉了朝晖小区的两套房子，去买了城西的一间商铺。

   三大原因

   导致弃"住”从"商”

   "卖掉住宅去投资商铺，或者直接就想投资一套商铺，主要还是因为现在的市场情况比较特殊。”李先生分析了几大原因。

   首先，现在的二手房住宅市场上可供挑选的好房源实在太少。从年初启动的购房热潮到现在，性价比稍微高的房子基本已经被抢购得差不多，从某种程度上说"无房可买”并不夸张。

   其次，好房源不多，价格涨得却很多。近半年来，市区热门的老小区和品质稍微好点的次新房，这些二手房市场上的俏房源每平方米单价上涨幅度基本都接近40%。特别是一些地段不错的次新房，上涨幅度甚至在50%左右。相比较住宅这么大的涨幅，一些商铺和写字楼的价格却基本稳定，或只有小幅度上涨。

   而且在后期的维护和回报率方面，商铺也有着更大的吸引力。

   "出租房子比较麻烦，水啊电啊，或者是家里的东西坏掉要修理，碰到好说点的房客还好，有的房客还会拖欠房租。”李先生说，100多万元的公寓，每年租金赚个两三万元也差不多了，回报率常常只有2%-3%，出租麻烦，回报率又低。相对而言，商铺的租客更为稳定，出租出去后期的维护问题也很少，回报率更高，一般能达到5%左右。

   需求增加20%但好铺难求

   中原地产、盛世地产等多家房产中介表示，从7月的成交量来看，商铺的租赁和买卖的成交量都有上升。目前租赁商铺主要用于开各类连锁店、珠宝店、餐饮店、服装店的较多。买卖的行情相对租赁淡了些，但和四五月份相比，需求量增加了20%左右。

   还有一个现象，现在购买商铺的客户基本上都不是自己开店经营的，而是主要为了资产的投资和保值。

   李先生说，他现在买下的两个商铺，每年的出租租金总额加起来有20多万元，"我已经40多岁，以后即使不工作，有这些商铺和租金做保障，维持现在的生活水平应该也是没问题的。”

   想买商铺的人多起来，但是想买个好商铺却不是件容易的事情。盛世地产商业地产部资深经纪人小沈说，现在市场上性价比好的商铺比较少，现在手上有好多个客户已经看了有段时间了，一直没看中意，没有出手。

   杭州商铺价格整体平稳

   一些资深地产经纪人表示，目前杭州商铺的价格总体还是比较稳定的，和前几个月相比略有小幅度上升。但不少买家表示，一些黄金地段的商铺价格虽有上涨，但租金却基本没涨，导致有的商铺回报率有所下降，从原来的5%左右跌至4%左右。

   目前在杭州二手房市场上上城(楼盘详情户型图楼盘图论坛)区商铺平均价格约在3.5-3.8万元/平方米左右，下城区在2.4-2.6万元/平方米，西湖区3.1万元/平方米，拱墅区2.2万元/平方米左右，江干区1.6万元/平方米。以上价格只是均价，同一个区域中也相差很多，例如上城区地段好的湖滨路要10多万元每平方米，复兴路大概只要一万多元每平方米。延安南路、凤起路成交均价约在6万元/平方米，武林路成交均价约在8万元/平方米。

   目前总价两百万元以上的商铺集中在高档小区门口的比较多。例如：枫华府第、银马公寓、梧桐公寓、中豪晴园、文萃苑、河滨公寓、黄龙雅苑等等，一般建筑年份在2000年以后、面积超过60平方米。

   现在商铺比较热销的城区主要是上城区、下城区和西湖区。比较热的大的商业街道为延安路、凤起路、武林路、体育场路、庆春路、解放路。其次是新华路、建国路、湖墅路、文一路、文二路、文三路、望江门等。不过像武林路、望江门等一带近期出售的房源不多。

   在选择商铺时要注意的是：商铺的产权是否明晰，投资的回报率、商铺所在的地理位置的人流量、以后的规划、租金是否会上涨、商铺的升值空间等等。

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