杭州“禁酒令”实施逾两年 酒店式公寓后续供应渐吃紧

   名词解释：禁酒令

   2012年1月，杭州市政府批准了市建委、市规划局《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》。意见规定：办公类非住宅的公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；禁止设置外挑式阳台、飘窗……

   该《意见》自公布之日起30日后，即2012年2月18日正式开始施行，萧山区、余杭区和各县(市)可参照执行。这一通知，基本宣告酒店式公寓这一非住宅用地项目在杭州审批遭到禁止，所以被业界称为"禁酒令”。

   最近一个多月，杭州楼市整体疲软，在此背景下，酒店式公寓市场由于行情相对独立，反而能够"脱颖而出”，频频在每周成交排行榜上露面。而预计将于近期开盘的楼盘中，也不乏关注度较高的酒店式公寓项目。

   据了解，杭州"禁酒令”出台以前，在住宅市场受限购令、限贷令束缚的背景下，2011年，酒店式公寓一度占据杭州楼市半壁江山。2012年、2013年，楼市整体回暖，酒店式公寓也有不俗的表现。眼下，恰逢杭州"禁酒令”实施两周年，2014年，酒店式公寓市场是否还有"潜力”再演辉煌？

   酒店式公寓近期表现可圈可点

   3月以来，酒店式公寓表现可圈可点。3月首周（3月3日－3月9日），杭州酒店式公寓市场成交呈大幅度上升趋势，成交面积环比增加了3255.29平方米，成交套数也增加了35套，涨幅达1倍。单周成交套数最多的楼盘为同人精华，成交面积最多的为星耀城。

   第二周，位于下沙的酒店式公寓盛泰名都中心更以40套的成交量位列主城区新房成交排行榜榜首，据了解，这40套的成交量为项目老总的亲戚所购，一口气买走2层。而在当周成交量前十中，同在下沙的金沙湖1号也位列其中。

   实际上，回顾2013年的杭州楼市，酒店式公寓市场本来就有不错的表现。这一年，万象城·悦玺、五洲国际广场、同人精华、杭州新天地、中大银泰城等项目的酒店式公寓产品都阶段性地引领了项目和市场的成交。

   2013年年度商业销售冠军由定位精装私寓的万象城·悦玺获得，该项目年销售额达36亿，位居杭州主城区销售金额前三。而紧随其后的西子国际主力销售产品同样为可拎包入住的精装修类住宅产品。

   2014年，杭州仍然有不少酒店式公寓在售，或将售。其中，杭州新天地、华元·欢乐城等项目，都有潜力在今年楼市中脱颖而出。

   在售项目地块普遍出让于两年前

   另据杭州合创地产统计，2014年杭州主城区在售有产权的酒店式公寓供应将达10615套，除了在售项目的供应量外，目前已知今年计划开盘的酒店式公寓项目超过两位数，预计将有超过5000套的房源入市。

   综合计算下来，在售项目加上计划开盘项目的供应量，也就是说今年将有超过15000套酒店式公寓等待销售。

   从总量上来看，杭州楼市酒店式公寓供应仍然充足，但从所占比重来看，则已不可与几年前相比。

   在酒店式公寓分布方面，据杭州合创地产统计，在售项目中，下沙板块排名第一，总体供应量将达超过2100套，而宝龙城市广场以800多套的后期供应量排名下沙区第一，和达城、东方铭楼这两个项目后期也有不小的供应量。

   此外滨江、申花、三墩、西溪、市中心等区域也同样有一定份额。

   而据记者查询，这些项目所属地块，基本上都出让于2012年以前，即禁酒令出台以前。

   也就是说，杭州"禁酒令”实施两年后，虽然断言杭州酒店式公寓未来将绝迹仍然为时尚早，但这一投资型产品的供应，已主要依赖于前几年的"遗留项目”，后续的供应潜力，确实已呈收敛态势。

   部分房企仍然准备"打擦边球”

   不过，这并不是说，酒店式公寓项目将要逐渐绝迹了。虽然受到"禁酒令”的限制，一些在2012年以后摘得商住地块的开发商，仍然有意"打擦边球”，规划酒店式公寓类产品。

   文一路未来科技城内某地块就有商业部分。相关资料显示，该地块的出让时间为2012年11月份，即禁酒令出台了大半年之后。该公司营销总监在接受记者采访时明确表示，产品类型还是会往酒店式公寓这种类住宅产品上靠，"目前产品仍在研发中，我们会往酒店式公寓的方向努力。”

   该负责人分析说，前期市调发现，未来科技城内只有海港城等项目有极少量的酒店式公寓产品供应。

   "从目前市场接受度来看，酒店式公寓还是很受欢迎的，市场上不少中小型产品都因投资门槛低但回报率高而受到投资人群的大力追捧。”该负责人透露，在来访客户中，已有不少人问起该项目接下来会不会推出低总价的酒店式公寓产品，这些客户关注的产品还包括了小面积商铺。

   该负责人介绍说，这个地块预计将有2万平方米左右体量的酒店式公寓产品推出，按计划下半年即可面世。

   对此，赢商投资总经理方芳指出，对于某些开发商仍钟情于打造酒店式公寓产品，唯一的做法就是先预留管道，等交付以后再进行改造，"这样就不能一次性成型，会弄得非常复杂。”

   延伸
   房企为何难舍酒店式公寓

   方芳指出，"一块商业地块到手，开发商肯定还是更愿意做酒店式公寓产品，因为面积小、总价高、出货快，因此比其他产品更容易快速回笼资金。”

   方芳分析，同板块内，酒店式公寓产品的单价相比较住宅产品价格相当于打了8折左右，面积又控制在比较小的范围之内，最重要的是还不限购，因此近几年尤其是"双限令”出台之后就一直相当受欢迎。

   "禁酒令”出台以后，一些商业地块不得不打造成了写字楼和商铺。这其实加大了开发商的操盘压力，因为写字楼要比酒店式公寓难卖得多。方芳指出，目前杭州写字楼存量已经达到270万-208万平方米，而杭州市场写字楼的年出货量只有25万-26万平方米，也就是说，目前的写字楼存量已足够卖上10年时间。

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