杭州商铺成交火爆 商业地产分得繁荣楼市“一杯羹”

   今年1至5月，杭州主城区一共成交房源24057套，已经超过了去年主城区全年的成交量。放到去年，这样火热的行情谁都不敢想象。而楼市之所以能在短短三个月间发生惊天大逆转，最根本的幕后推手就是人们的通胀预期。

   金融危机肆虐，实体经济恶化，大量的资金和新增贷款于是转移到资本市场，造成了楼市和股市的集体繁荣，通货膨胀成为目前人们最大的担忧。从年初的刚需做主力支撑，到大量投资型需求和改善型人群纷纷入场，我们清晰地看到保值增值性较好的房产受到了各路热钱的追捧。安全性和收益性较高的住宅项目先后大卖，而商铺、写字楼、小户型类公寓等纯投资物业也在这个楼市绝处逢生的上半年躬逢其盛，分得了不小的一杯羹。

   商铺：1月和4月达到销售高峰

   今年1至5月，除了2月是传统淡季外，杭州一手商铺市场在1月和4月达到高点，销售面积超过2万平方米，3月和5月则有所回落，特别是5月商铺的成交量和成交价格明显下降。从商铺成交价格来看，今年前五月出现了一个稳中略降的过程，一般在16000-18000元/平方米之间波动，价格下降趋势不明显。

   赢商投资顾问咨询部总监谷成丹分析认为，从传统的销售淡季到销售旺季，商铺的销售情况反而变差，这一方面是由于商铺整体供应量下降，剩余存量商铺去化趋缓，另一个重要的原因则是市场的投资热点由商铺转移到了住宅和类住宅公寓产品上。尤其是5月份商铺的去化量明显下降，而住宅和类住宅产品销量屡创新高，这也切实说明住宅类产品还是投资人群的首选。

   社区商业成为商铺投资的热点。比如今年4月底上市销售的天阳美林湾商铺，销售情况不错，短短一个月内去化率达到50%左右。该商铺位于西湖区三墩板块，属于郊区大盘的社区底商，商铺以一层商铺为主，包含50平方米左右及150平方米以上等多种面积段，开盘销售均价为18000元/平方米，目前已涨至20000元/平方米。据了解，购买该社区商铺的投资客以该楼盘以及附近楼盘的业主为主，主要投资总价在100万左右的商铺，此外也有一些总价较高的商铺吸引了温州、义乌的投资客下单。

   写字楼：量价双涨5月成交明显放大

   杭州的写字楼市场相对住宅市场而言，一直处于不温不火的状态。今年1-5月，写字楼的成交面积和成交均价均呈现上涨趋势，尤其是5月份成交量明显放大，达到开年以来的最高点。

   然而从成交量来看，即使是最旺的5月销售面积也不过3000平方米，这跟住宅市场相比差距不只是一点点大，说明市场对写字楼的投资价值认可度仍然相当低。谷成丹分析称，其原因不外乎两方面，一是杭州的写字楼市场一直状态不佳，租金增长和价格增长有限，投资价值低于住宅和商铺；二是受经济危机影响，实体产业普遍受到冲击，经营大幅度萎缩，因而对写字楼需求量较大的金融、外贸、咨询等服务类企业也处于收缩状态，市场需求明显减少。

   成交价格方面有攀升的迹象，从2月最低点的14228元/平方米到5月的16636元/平方米，价格有了一定的涨幅，但其中也有一个原因是由于写字楼市场整体成交量太低，受单个写字楼项目成交情况影响较大。

   5月份成交的写字楼项目大多为钱江新城项目，包括万银国际、迪凯国际、赞成·太和广场等。钱江新城是杭州市政府着力打造的全新CBD，核心区的市民中心、杭州大剧院和城市阳台等为整个区域提供了一流的城市功能配套。整个核心区域内规划有高层商务楼宇72幢，其中推向市场的约有24幢，总面积约180万平方米，建成后将成为杭州地区商务楼宇最集中、规模最大的真正意义上的CBD。

   小户型公寓：今年集中上市在滨江区

   小户型公寓类产品，一般指非住宅性质的小户型，即可居住可办公的投资型产品，这也是目前房产市场上三类投资型物业中最受欢迎的产品类型。

   除去2月传统淡季，小户型公寓市场在前五月可谓稳中有升，尤其是5月井喷至47660.42平方米。而其成交价格则是三种投资性物业中最低的，一般为10000-11500元/平方米，而这也是此类产品热销的原因之一，价格相对低廉，投资门槛较低。同时此类产品还具有小户型、精装修、商住两用等特点，因而成为在经济不景气的市场大背景下中小投资者首选的投资产品之一。

   目前此类产品的集中上市代表区域为滨江区，今年年后滨江区上市销售的楼盘基本上都是此种类型的楼盘，如柏悦轩、东方商务会馆、金龙钱江moho及近期新上市的江南星座，项目销售情况都还不错。这类产品的买家多以市场上的中小投资客为主，主要是一些温州、海宁等周边区域的私营企业主，杭州本地投资客较少。

   通胀形势下，投资型物业的表现也各有不同。出于保值、增值的考虑，谷成丹建议除住宅外也可重点关注以下两类房产品：一类是增值能力较强的产品，比如地铁沿线的商业物业、大型近郊住宅区的社区底商等；另一类是保值能力较强的产品，比如市区内的社区底商、写字楼以及市中心小户型公寓等。

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