杭州商业综合体纷纷亮相 多中心商业格局初成

今年，杭州商业地产一步一个脚印地迎来了丰硕的一年。全年热点商业事件不断，一个个地标性综合体商业项目纷纷开盘或开业，期待许久的杭州多中点商业格局初现雏形。

商业综合体纷纷亮相

如果给今年杭州的重大商业事件排个时间表，大致应该是这样的。

5月份，杭州西溪印象城开业。

9月份，杭州城西银泰城开业。

10月份，杭州万达广场商铺首推。

12月份，杭州龙湖时代天街商铺首推。

12月份，杭州绿地中央广场商铺首推。

12月份，凯德杭州来福士首次亮相，预计2015年开业。

这些商业综合体的亮相，都给市场带来超强的人气。

今年9月8日，杭州城西银泰城终于试营业，这是银泰在杭州开出的首家超大型一站式购物中心。一大早银泰城就被市民挤得水泄不通，一眼望去满是密密麻麻的人流，预计当天客流量超过15万人次。

万达广场也是本年度杭州楼市的"神话”。今年10月27日，万达广场200套总价在300-1600万元的商铺，在两个小时内被一抢而空。12月7日，万达广场投资型写字楼首开，到场客户超过千人，劲销300套。最近商业地产成交的每周排行榜上，商铺和写字楼成交前三名里几乎都有万达广场。万达广场的建设周期通常是20-24个月，这个时间是从拿地之日算起。也就是说，从今年3月12日拿地开始，杭州万达广场最快有望在明年年底实现自持物业满铺开业。

这个岁末的杭州商业楼市，注定是属于龙湖时代天街的。12月22日，龙湖时代天街在许多人的期待中火爆开盘，首推66套商铺，户型为70-400平方米，售价350万-1200万元/套。这批市场极为稀缺的地铁金街铺亮相，受到百余位来自杭州及浙江各地的投资人热切追捧，在短短一个多小时的时间内，便销售了近九成，部分楼层直接售罄。

多中心商业格局初成

如果说传统的杭州商业格局只能用武林商圈或延安路商圈来界定的话，随着一个个地标性综合体商业项目的现身，杭州期待多年的多中心商业格局总算在今年初现雏形：北有万达广场、绿地中央广场，南有万象城、不远的将来还有来福士，西有银泰城、西溪印象城；东有龙湖时代天街。

在以往杭州楼市的发展版图中，不少板块在规划中都出现了"职住商平衡”失衡的现象，比如以前的老城西，由于开发了大量的住宅、忽视了写字楼、商场等公共配套的规划，从而导致从老城西到武林广场每天早晚高峰"钟摆式”的交通拥堵。而现在的一个个商业综合体，弥补了原先各个板块的商业缺失。

杭州银泰城地处杭州城西部，紧邻萍水路、丰潭路主干线，周边交通路网极为发达，项目周边汇集了近50多个高尚生活社区，别墅、公寓、写字楼环伺周边，距离地铁二号线丰潭路站步行仅十分钟。杭州银泰城以其29万平方米的超大商业体量，每层近500米长的室内外步行街，地下三层近2000个车位的配给，以及近300多个国际国内时尚品牌强强联手，杭州银泰城已成为银泰商业系统目前面世最大的商业巨无霸。

杭州万达广场，位于杭州市北城发展核心区块、城市东西大动脉——石祥路与杭行路交汇处，总建筑面积约36万平方米，总投资近55亿元，是万达集团在杭州倾力打造的大型城市综合体，涵盖了大型商业中心、休闲娱乐中心、杭州金街商铺、投资型写字楼、高级写字楼等顶级业态，将万达百货、万达IMAX国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等主力店涵盖在内，从商业、休闲、娱乐、文化、商务等各方面满足人们的一站式生活享受。

作为地铁上盖的综合体，龙湖时代天街则直接锁定了地铁一号线每天30万，高峰时每天60万的地铁客流，时代天街的金街铺条件十分优越，占据东部中心金沙湖CBD核心，对望东部唯一的两座世界级五星级酒店——希尔顿逸林、洲际皇冠酒店，可以说是杭州东部中心的中心。

"目前商业地产在杭州正处于高速发展阶段。”戴德梁行杭州公司总经理汤耀光表示，通过观察杭州商业地产发展脉络，这几年有两股势力支撑：一是包括杭州大厦、银泰百货等购物中心加速扩张；二是外来购物中心加速进军杭州步伐。

在汤耀光看来，这是杭州商业地产持续发展的基础与动力。多个区域型商业中心开业后，区域消费将逐渐成为主流，杭州商业地产的供应也将随之呈现一个多点开花的局面。不过同时他也表示，一大批酝酿已久的商业地产项目正在不断涌现，杭州商业地产的供应将迎来井喷，短期内，杭州商业项目压力不轻。

酒店式公寓日趋走俏

今年的商业地产市场成交行情呈现出一个明显的走势：商铺成交缩量，写字楼和酒店式公寓的成交明显多于去年。一些业内人士认为，在宏观调控的房地产环境之下，商业地产相对住宅地产更具投资价值，而一些具有雄厚品牌背景，又具备成熟独特的商业开发模式的企业，其开发的商铺必定是稳投资的取向，相对来说能让投资客的投资风险降至最低。

截至今年12月23日，杭州商铺市场共成交商铺3176套，总成交面积330583.6平方米，成交总金额760245.8万元，成交均价22997.1元/平方米。成交面积环比下降20.4%。成交均价环比上涨36.2%。

汉嘉佰晟商管高级市场分析师胡采敏表示，今年商铺市场中一些综合体背景的商铺开始入市，带来商铺市场产品升级，均价上涨。据统计，到2016年，超过15万平方米的商业综合体将会有16个，在10万至15万平方米之间的商业综合体共有13个，剩下60余个为10万平方米以下的商业项目。而其中目前已开业的商业项目有33个，在建中的项目有51个，还有14个项目还在规划中。

另外，城北，下沙，萧山等城郊区域是今年商铺市场的成交热点区域。今年下半年以来，上述三个区域一直是商铺市场成交的热点区域，特别是城北的万达广场，凭借其万达效应带动商铺热销，一度成为市场焦点。同样是综合体项目位于下沙的宝龙城市广场，作为下沙东区第一个综合体项目，成为年度销售冠军项目。而萧山区域今年大量综合体项目入市销售，如英冠天地城，义蓬购物中心等项目，凭借良好的复合型商业的卖点，相对低廉的价格赢得市场。

值得关注的是，整体商铺均价的走高，提高了商铺投资门槛，导致成交量有所下滑。

今年写字楼成交67个项目，总套数2389套，总面积392079.4平方米，成交总金额830946.5万元，成交均价21193.3元/平方米，成交面积同比上涨23.3%。成交均价维持稳定。新增供应量增多，成交量小幅上涨。本年度写字楼市场新增供应量达103.69万平方米，环比上涨近一倍。主要由于钱江世纪城区块的写字楼项目开始进入销售阶段，供应量的上涨，刺激了市场的需求，带动成交量的上涨。

今年酒店式公寓市场成交91个项目，总套数9664套，总面积666835.2平方米，成交总金额1148230.7万元，成交均价17219.12元，成交面积环比上涨21%，成交均价上涨18.4%。酒店式公寓以低总价，低投资成本，可自主可出租的类住宅的产品优势一直受到市场的青睐。杭州"禁酒令”的出台，预示着未来酒店式公寓将成为一种稀缺产品，反而推动了酒店式公寓市场的供销两旺。杭州酒店式公寓集中在萧山，钱江新城区块成为成交的热点区域。钱江新城区块借助地段优势，开发产品大多以高标准，大面积的高端产品为主，如万象城的悦玺，滨江的城市之星等产品，而萧山等新生区块走的是低总价，送面积精装的路线，受到中小型投资客的追捧。

编辑：