进还是退？外来房企杭州市场“众生相”

   11月28日，又一家外来房企高调入杭。

   当天，来自河南的郑州绿都以总价30.3亿元拿下西湖区三墩北单元和江干区丁兰新城各一宗宅地。其中丁兰新城宅地，溢价率更是达100.73%。按照最新的土地新政，竞得方郑州绿都需在签订该地块的出让合同后1个月内结清全部土地出让金。

   郑州绿都只是今年首入杭城的众多外来房企中的一员。据不完全统计，仅今年，杭州就吸引了包括江苏中南、东原、中骏、禹洲、中梁等近10家新面孔。

   据悉，在业内曾流传这么一句话：一家开发商要是没有在杭州开发项目，那么它就不能称之为一流开发商。于是乎，近几年来，或积极拿地，或低调蛰伏，或合作并购，纷至沓来的外来大鳄，将杭州楼市作为战略重镇，改变着杭州楼市的格局。

   不过，杭州市场并没有大家想象中的那么好"相处”，各家房企的表现也呈现出多样化。

   拿地补仓
   这些房企今年表现积极

   据统计，截至目前，杭州市区（暂不含富阳区）土地市场共成交土地111宗，土地总出让金额达1313.9亿元。其中成功拿到地块的房企有近50家房企（以土地出让当天公布的拿地开发商为准，不含后期合作地块），其中外来房企占比约为四分之三。

   融信是拿地最为积极的外来房企之一。2013年，融信以总价34.6亿元拿下蓝孔雀板块内两宗宅地，正式进入杭州。如今仅三年多时间，融信已在杭州市场布局有十多个项目，特别是今年，拿地更是积极。据不完全统计，仅今年，融信在杭州市场即已经拿下8宗地块，其中主城区布局了庆隆热电厂单元宅地，这也是杭州楼面单价第二宗破3万的地块；余杭区则在良渚新城拿下一宗，即近期刚推出首批房源的融信·澜天。萧山区域内布局最多，拿下了包括钱江世纪城、杭发厂等在内的6宗地块。

   万科、龙湖、阳光城、合景泰富等房企也是表现积极的房企代表之一。以万科为例，作为最早一批进入杭州市场的外来房企之一，经过十多年的发展，万科早已完成品牌的杭州本土化，在杭州市场开发了一系列的产品。据统计，仅今年，万科在杭州市场即拿下5宗地块。

   龙湖地产今年则拿下了4宗地块，其中三宗宅地位于萧山区，另一宗商地则位于西湖区蒋村单元。

   分析拿地积极的房企名单发现，这些房企今年的市场销售大都表现不错，出于市场"补仓”或扩大市场份额等需求，拿地都是势在必行。比如融信集团，无论是杭州公馆还是学院府等项目，今年的市场去化表现都不错，按照透明售房网最新的销售额排行榜，目前融信以销售额54.6亿元排名第九。不过融信在杭州的野心肯定不止于此。按照融信的战略布局，杭州市场为其华东区布局的重点城市之一，因此重仓杭州也不意外。

   类似情况的还有融创、龙湖等房企。截至目前，融创中国以123.8亿元的成绩排名销售额榜单第四，同时也是外来大鳄中的第二名，不过在今年补仓之前，旗下在售的项目仅有融创·侯潮府、融创·河滨之城、杭州印等。事实上，不仅独立拿地积极，融创今年还通过合作、收购等形式完成了其版图的扩张。因此，融创也成了目前杭州市场上握有"余粮”较多的房企之一。

   除了已在杭州市场有项目开发的房企外，今年刚入杭的房企中也有表现积极者。

   今年6月份，江苏中南建设以总价14.3亿元拿下未来科技城一宗宅地，该地块折合拿地楼面价为15282元/平方米，溢价率为154.69%。时隔3个月左右，中南建设又以总价14.62亿元拿下萧山新街一宗宅地，折合拿地楼面价为12690元/平方米，溢价率为323%。

   刚入杭州市场就一举拿下多个项目的还有郑州绿都。11月28日，来自河南的郑州绿都以总价30.3亿元拿下西湖区三墩北单元和江干区丁兰新城各一宗宅地。其中丁兰新城宅地，溢价率更是达100.73%。按照最新的土地新政，竞得方郑州绿都需在签订该地块的出让合同后1个月内结清全部土地出让金。

   入杭多年
   有房企却放慢了脚步

   不同于融信、融创等大步流星式的扩张，有些房企虽入杭多年，但表现却偏"低调”，开发项目也不多。

   2006年就进入杭州市场的中海，相比初入杭州时的气势，这两年明显低调了许多。从2007年3月中海地产（杭州）有限公司成立到完成项目布点，中海地产前后只花了一年多时间，就先后拿下6幅土地项目，土地储备超过170万平方米，成为当时杭州市场上项目数量最多、土地储备规模最大的外来房企之一。不过从2013年拿下三堡地块之后，中海地产在杭州再无新项目布局。从今年的成交来看，成交主力主要在中海·御道和中海·寰宇天下两个项目。

   2010年，中粮地产在杭州市场先后拿下两宗地块，分别位于萧山闻堰和上城区，即现在的中粮·云涛名苑和中粮·方圆府项目。虽然这两个项目目前均已交付，但和万科、龙湖等一批外来大鳄相比，中粮地产这些年明显声音不多。直到2014年10月份，中粮接手河北天成部分地块，打造其在全国的第八座大悦城项目，中粮地产才算是"高调”了一回。不过据了解，大悦城项目隶属大悦城地产有限公司部分，严格意义上来说，和之前开发方圆府等项目的中粮地产并不是一个公司。大悦城地产是以发展大悦城为品牌的商业综合体平台，包括酒店、旅游地产等，中粮地产则以住宅地产为主。就目前看，大悦城地产在杭州仅大悦城一个项目，目前尚在建设中。

   同样在2010年就进入杭州市场的碧桂园，目前在杭州的项目也不多。2010年，碧桂园以总价11.4亿元拿下下沙大学城北地块，折合拿地楼面价为6196元/平方米。直到去年8月份，沉寂了近5年之后，碧桂园才再次出手在申花和钱江世纪城板块各拿下一宗地块。从销售情况来看，申花板块的西江月和钱江世纪城板块的珑悦两个项目今年都卖得不错，目前可售余量也已不多。

   此外，凯德置地、嘉里建设、华润置地等房企的表现，则一直处于较为低调状态，按照自身开发节奏来布局。

   来自新加坡的凯德置地从2006年进入杭州市场至今，开发有凯德·视界、凯德·龙湾、凯德·湖墅以及来福士广场等项目。从项目数量来看，凯德的发展步伐跨得并不算大，属于发展较为稳健的类型。嘉里建设和华润置地的情况也类似。从入杭时间来看，这两家房企也早已是老面孔，不过目前嘉里建设仅有嘉里中心、嘉里·桦枫居以及之云荷廷三个项目，华润置地也只有万象城、之江九里以及万象汇等项目，其中仅万象汇为独立拿地项目。

   分化明显
   有房企淡出杭州市场

   虽然大部分房企仍把杭州作为重要布局城市之一，但也有一些房企受困于个别项目而停滞不前，也有房企选择直接淡出杭州市场。

   2007年就进入杭州市场的万通地产，最早带给杭州的项目是位于拱墅区大运河商务区的万通中心项目。根据拱墅区规划，总占地面积约160公顷的运河CBD由核心区、南区、东区三个区块组成，其中，核心区由万通中心和远洋·大运河商务区组成。不过由于万通中心地块因拆迁等原因，直到2009年下半年才正式交地。2013年，万通地产以总价7.63亿元拿下余杭勾庄地块，折合拿地楼面价为9145元/平方米。2014年，万通地产又以6.18亿元的价格拿下未来科技城商住地块。目前万通中心已交付，勾庄地块则已转让给万科，即现在的万科·拱宸，仅有未来科技城的万通·时尚公馆在售。

   来自宁波的新中宇集团，则在城东新城开发完新中宇维萨项目后，直接选择淡出杭州市场。

   而有部分踩着2009年、2013年等高价地迭出的节点进入杭州的外来房企，则一定程度上受困于高价地项目，其杭州市场之行显得有些艰难。如2013年曾以14711元/平方米的"地王价”拿下城东新城地块的淮矿地产，时隔两年多之后该项目才上市。同样在2013年竞得萧山地块的农工商，目前在杭州地区也仅有尚海湾一个项目。2011年，曾以23亿元的总价一举拿下之江三宗地块的中维地产，则直接把三宗地块整体出让。更早的则有拿下章家坝地块的中华企业，该项目在经历了改案名、定位等之后，今年才算正式推向市场。

   新一波入杭"潮”
   多家"新面孔”拿地

   虽然各大房企的发展不一，但这并不影响杭州市场对外来房企的吸引力。据不完全统计，仅今年，杭州就又有包括江苏中南、东原、中骏、禹洲、中梁等在内的近10家新面孔。

   鲁能、信达、和昌、中南、东原等房企以在一级土地市场拿地的方式完成了杭州市场的布局。

   总部位于北京的和昌地产，于6月13日在良渚新城拿下一宗宅地，总价为6.4亿元，折合拿地楼面价为7559元/平方米，完成了杭州市场的首次布局。此外，和昌还以并购以及合作形式拿下了富阳天鸿美和院二期低密度宅地和奥体项目。

   来自重庆的东原地产，也把杭州市场的"首战”放在了未来科技城。6月27日，东原地产以总价18.4亿元的价格拿下了中南建设相邻地块，折合拿地楼面价为18200元/平方米，溢价率为184%。

   鲁能地产则把商业项目作为杭州市场的首个作品。8月18日，钱江新城核心区推出一宗容积率高达10.0的商业地块。按照规划，建成后该项目高度最高为299米，将是钱江新城CBD区域内"第一高楼”，未来也将是钱塘江北岸的标识性项目之一。按照规划，该地块将打造为集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店办公等于一体的特色商业商务建筑，同时可设置建筑面积不大于地上总建筑面积20%的服务式公寓，也就是体量约为6万平方米。最终该地块由鲁能以总价63.5亿元拿下，折合拿地楼面价为21073元/平方米，溢价率为112.54%。

   除了通过以一级土地市场拿地的方式入杭外，二手并购的方式也是外来房企进入杭州市场的途径之一。这其中，禹洲地产、中骏置业以及中梁地产等都是典型代表之一。

   "作为长三角区域乃至全国重要的城市之一，杭州市场早已成为全国性房企的必争之地之一。”有业内人士直言。

   从近期的土地市场竞争情况来看，仍有多家房企在尝试进入杭州市场，积极参与地块的现场竞拍，中锐地产、金辉、华宇等都是表现积极者。（原标题：进还是退？外来房企杭州市场"众生相”记者：章岚）

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