禁“酒”令对杭州写字楼供应冲击不大

   2011年堪称春风得意的酒店式公寓产品，在2012年初就遭遇了一记当头棒喝。一份《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》的文件，使得那些拿下商业用地、准备做酒店式公寓但规划还来不及报批的开发商进退两难。对于那些已批出规划、在售或将售的项目来说，它们已是"绝版”;对于那些还没报批的项目来说，它们只能改弦更张，改变规划方向;对于杭州的酒店式公寓市场来说，等批出规划的这些项目售完，今后将不太会有新的增量;而对于杭州的商业地产市场来说，今后一手市场上将少了三类商业性质房产品中的重要一项，整个领域无疑将有一次规范和洗牌。

   相较于商铺而言，酒店式公寓和写字楼在类型上更为接近，在功能上也有所重叠，那么此番禁"酒”令新规的实施，将对写字楼市场产生怎样实质性的影响，在2011年经历了明显的供应和销售小年后，2012年杭州写字楼市场又将是怎样的一番局面?

   小户型遭遇灭顶，大户型或成新方向
   禁"酒”令对今年写字楼供应冲击不大

   从2月11日起，禁"酒”令新规正式开始实施，这也意味着到这一天为止未能批出规划的项目，将不能再开发成酒店式公寓，而只能开发成纯商业用途的产品，比如写字楼、商场、酒店等。

   如此一来，那些已经拍出的商业地块比如2011年出让、还来不及报批的地块，最大的可能性是将原计划规划成酒店式公寓的部分转而造写字楼，因为同是设计成塔楼，这样的转变是最方便的。而对于今年接下去即将出让的商业地块来说，除非流拍，不然开发商拍下最有可能操作的方向也是写字楼。由此，将会有一部分原本打算做酒店式公寓的体量转而进入写字楼市场，造成写字楼供应量的变相增加，这在短期内对写字楼来说是一个利空消息。

   "但受商业地产项目开发周期较长影响，尤其是写字楼的开发和销售周期本来就比酒店式公寓长，因此新规造成写字楼供应量增加的现象并不会马上出现，像2011年出让的未审批项目，就算全部转为写字楼，预计也要到2012年底才能陆续入市，事实上将对2013年的供应量产生一定的影响。”戴德梁行杭州分公司总经理汤耀光分析称。

   此外，由于新规中规定"允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元”，那么虽然小户型酒店式公寓遭遇灭顶之灾，但超大户型设计也许将成为商业用地的另一条出路。按照这一规定，标准层面积以1500方到2000方计，单户房源面积达到500-700方这样的设计是可以获批的，并且可带独立卫生间，而这正是近两年来杭州开始渐渐流行的"企业会所”概念，只不过之前的项目有些面积段没有达到五六百方这样大的尺度。

   浙大网新双城国际副总经理于旭东判断认为，新规禁令之下，开发商的辗转腾挪空间有限，超大户型企业会所不失为一个可操作的方向。"杭州有自身的城市优势，有很多企业愿意把总部设在杭州，对企业会所的需求也越来越多。因此如果是一些自然资源较好、拥有一线江景或山景、楼宇品质又不错的项目，完全可以考虑操作这样的产品，相信市场需求不会差。”于旭东介绍说，双城国际项目内就有类似的设计，是六幢退台式小独栋房源，单幢面积为3800方-5100方，目前有多家客户在洽谈。"就像某位客户说的那样，如果买一幢，可以设置部分办公区域以及招待客户的场所，还可以搞一个大会议室，面江放上一长排大沙发，气派又舒服。”

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   今年写字楼市场预计量价稳定好过去年

   既然禁"酒”令对于今年写字楼市场的影响微乎其微，那么2012年，预计杭州写字楼仍将在楼市大环境的笼罩之下按照自身轨迹来运行。

   整个2011年，杭州写字楼市场默默无名成交低迷，主城区一共成交写字楼1006套，成交面积23.3万平方米，相较于2010年的1701套、33.9万方落差十分明显，成交面积跌幅超三成。至于2012年写字楼市场的整体供应量和销售量，多位业内人士预判认为，跟去年的供应小年相比，今年的行情会有所提升，但仍然会受到大环境影响，最有可能出现的状况是写字楼量价都维持在一个比较正常的水平上。

   "写字楼市场的销售行情主要看金融环境和供求关系等几大方面的影响。目前金融环境持续不景气，供应量方面，本来今年应该出现的供应放量预计会受到开发商信心不足推迟开盘的影响而抵消掉一部分，因此最终实现的供应量不会太大，不足以冲击和刺激价格下行，销售价格预计也会保持相对稳定。”汤耀光分析称。

   "写字楼客户主要分为两类，投资客事实上比较少，更多的还是购买自用的企业主。对于这一类人群来说，首先，楼市调控对信心有一定的影响，想在目前阶段扩容发展的客户比较少，其次，急于发展的刚需客户也有，但数量不会太多，因此，2012年的写字楼市场成交量不太会出现飙升的情况。此外，写字楼的推盘方和购买方都比较理性，换句话说就是降了也卖不动，降了也没人会来砸售楼部，所以预计今年的写字楼市场还是会趋于平稳，但想要达到杭州以往的年成交正常水平35万方左右，估计比较难。”于旭东则作出了如是预判。

   记者对市场进行梳理后发现，今年杭州的城西、城北将有多个新项目面市，比如银泰城、创新创业新天地、远洋·杭州大运河商务区、万通中心、圣马广场、矩阵国际等，再加上在售的浙商财富中心等，新入市体量不少;滨江去年供应偏少，今年也会有所增加，星耀城、中赢国际等新盘即将首开，寰宇天下、汉峰等楼盘的写字楼体量也将加入战局;原本的主力板块钱江新城供应量反而不大，今年将面临多个写字楼项目的交付，由此也将使得该区域的空置率短期内会出现明显增加。

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