杭州钱江新城写字楼面临存量大空置率高

   近日，戴德梁行以及UGL集团成员在杭州成功举办了2012戴德梁行杭州商业地产论坛。论坛上，戴德梁行发布了第三季度杭州写字楼市场租金以及空置率调查报告，报告显示，第三季度杭州写字楼整体租金环比自2010年第二季度以来首次出现下降，空置率上升。同时业内人士认为，杭州写字楼市场供应量大增的前提下，将呈现两极分化趋势。

   第三季度钱江新城写字楼新增20万方
   该区域空置率是黄龙的27倍

   本次商业地产论坛上，戴德梁行发布数据显示，第三季度写字楼整体租金环比自2010年第二季度以来首次出现下降，第三季度末，杭州市甲级写字楼市场的租金为每天每平方米4.68元，环比及同比分别下降了1.98%和0.11%。就空置率而言，甲级写字楼的空置率约为18.81%，环比上升10.34%，同比上升14.98%。戴德梁行分析，甲级写字楼空置率大幅上升的主要原因是，第三季度钱江新城共计20万平方米的新供应写字楼面市，提升了该区域的空置率水平。杭州甲级写字楼市场总存量最大的在钱江新城，共计802457平方米，是庆春商圈总存量的六倍多。当然，钱江新城的甲级写字楼空置率也是最高的，第三季度该区域的空置率高达35.76%，空置率为黄龙商圈的27倍。

   钱江新城第三季度写字楼的增加量主要来自于几个楼盘的大量交付以及推出。9月底，位于富春路的钱江国际时代广场全部交付，项目有两幢写字楼、一幢单身公寓以及一幢酒店式公寓，共计134360平方米；9月27日，钱江新城7万平方米的写字楼项目——华立瑞晶国际商务中心转现后开盘；位于钱江新城核心区域的写字楼圣奥中央商务大厦，9月17日出售六层写字楼，共计9000平方米，均价在30000元/平方米左右。这些写字楼面市后，增加了该区域写字楼供应量，空置率短时间内有较大的拉升。

   针对钱江新城写字楼"存量大、空置率高”的现状，全球"五大行”之一的仲量联行曾发布过相关报告，从该区域庞大的供应量上作了分析。该报告显示：从2011年起至2013年，杭州写字楼新增供应量87%将集中在钱江新城，届时，钱江新城写字楼供应量将占到杭州写字楼供应的49%，黄龙、武林和庆春则各占到16%、15%和11%。仲量联行相关负责人认为，随着钱江新城在写字楼市场供应量占据了"半壁江山”，未来钱江新城写字楼之间的竞争将非常激烈。市场对于写字楼的吸纳量将同时来源于租赁和购买自用，但新增供应量在三年内仍将大大超出吸纳量，空置率由此将很有可能进一步高升。

   钱江新城商务区至少需要五年培育期
   写字楼将呈现两极分化趋势

   "将来杭州写字楼的供应量还将大幅增加。”赢商机构总经理方芳解释说，今年1月初，杭州相关部门颁布"禁酒令”后，将原来打算做酒店式公寓的开发商不得不转而进入写字楼市场。这则被业内人士称"禁酒令”的新政，具体上说是，今年年初杭州市政府批准了市建委、市规划局《关于进一步规范商业办公等住宅类项目规划设计与管理的实施意见》。意见规定：办公类非住宅的公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；禁止设置外挑式阳台、飘窗；项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。该意见自2月11日起正式实施。这意味着开发商想在商用地上打造"类住宅"的酒店式公寓是几乎不可能了，只能是大面积的写字楼。由此可见，未来几年杭州还将有大幅的写字楼增量，如果吸纳量跟不上，空置率上升则是必然。这其中，钱江新城的写字楼供应量最大。据不完全统计，钱江新城开发量有近500万平方米，而区域自身没有产业，这些写字楼的消化必须是企业的搬入，这需要一个过程。方芳预计，钱江新城写字楼消化至少需要五年时间，随着区域包括交通在内的配套完善后，商务环境逐渐成熟。

   另外，据戴德梁行的第三季度甲级写字楼数据显示，第三季度钱江新城的甲级写字楼平均租金为4.07元/天/平方米，比同季度租金最高的黄龙商圈甲级写字楼租金5.33元/天/平方米低1.26元/天/平方米。数据显示，黄龙、武林商圈甲级写字楼租金较高，庆春和钱江新城商圈租金水平差不多。业内人士认为，这个租金的差距主要是因为黄龙作为杭州老牌商务圈，集聚了杭州目前较高端的一些写字楼项目，比如世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际、公元大厦等，企业认可度较高，且供应量不多。业内人士分析说，钱江新城商务区还处于起步阶段，写字楼供应量大，租金难敌黄龙商务圈。而庆春商圈老写字楼比较多，租金难以上升，仅靠地段支撑其租金水平。

   "未来杭州写字楼市场还将呈现两极分化的趋势。”方芳判断说，黄龙商圈的甲级写字楼仍将维持高租金、高出租率水平。其他板块的写字楼，会处于优胜劣汰的过程。那些建设或者交付标准较高的写字楼，更易立足市场。因此，甲级写字楼云集，高起点配置的钱江新城写字楼未来将迎来市场成熟期。钱江新城核心区域的甲级写字楼圣奥商务大厦去年交付，物管聘请的是五大行之一的高力国际，该写字楼租金在区域内属于中上水平，目前企业入驻率高达90%；钱江新城另一个甲级纯写字楼汉嘉国际今年10月1日全部交付，开发商浙江城建集团副总姜莉雯介绍说，预计春节前后就有企业陆续进驻办公，以金融、外贸大型企业为主。姜莉雯同样持着"写字楼两极分化”的观点。她说："写字楼是否能进入一个升值通道，跟自身品质和定位有关。比如700平方米以内小面积为主的写字楼，零散小投资客居多，容易形成恶性竞争，压低了写字楼的总体租金，而且进驻的企业小，流动性大，影响了写字楼的整体形象。如果入驻企业相对纯粹，比如金融、投行、外贸等高端客群集中，写字楼的品牌效应就会显现。近两年钱江新城有大批写字楼交付，企业入驻一两年后，通过服务、硬件等综合比较，各个写字楼的差距就会拉开，市场进入一个优胜劣汰的过程。”

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