杭州商业地产可售存量已达637.5万方

   刚刚过去的人间四月天，新政出台后的杭州楼市温度远比天气要火热。整个4月，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房一共成交11472套再创历史同期新高，甚至超过了2009年4月疯狂反弹时的10390套，说是"高温”一点也不为过。

   在这烈火烹油般的高温行情背景之下，住宅大热，商业地产于是显得籍籍无名起来。汉嘉佰晟商管统计数据显示，4月，杭州一手商业地产市场一共成交1438套，在整体楼市中占比为12.5％。

   一方面住宅个盘行情迅速飙高，此消彼长，商业地产项目的成交量相比之下显得比较不起眼，4月只占到楼市的一个零头；另一方面，酒店式公寓功能类似于住宅，因而新政后成交量反而受到挤压，同样有数据为证：汉嘉佰晟商管数据显示，今年4月，杭州酒店式公寓一共成交676套，不敌去年4月的769套，14855元/平方米的均价同样也要低于去年4月的16790元/平方米。低价也换不来不错的成交量，酒店式公寓近来堪称低迷。

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   楼市火了商业地产反而让位了去化周期要比住宅长得多

   楼市行情不太佳的时候，商业地产市场往往能云破日出捡个漏，去年至今常常出现这样的情况。比如，今年1月，杭州市区一共成交7471套，当中商业地产项目成交1679套，套数占比高达22.5％。同时，商业项目的高占比大量成交也直接拉低1月楼市的整体成交均价至15607元/平方米，环比下降4.5%。此外，商业地产个盘的表现也相当显赫，分别拿下了1月主城区成交套数前十排行榜中的冠亚军和第四名。

   但在行情疯狂的4月，商业地产项目默默地无奈地给住宅们让位了。4月，杭州商业地产市场一共成交1438套房源、10万方面积，环比今年3月的826套、7.3万方面积其实有着不错的增长，然而比起住宅的井喷来就小儿科了，作为配角只占到了总成交量的零头。

   同样，在4月个盘成交排行榜上，也几乎不再能看到商业项目的身影。透明售房网发布的主城区成交套数前十中，商业项目无一上榜；主城区成交金额前十中，也仅有绿地中央广场单个商业楼盘上榜，再不复以往常常多盘上榜的辉煌景象。

   值得深思的是，如果从各自的存销比来计算，商业项目的去化周期竟然要比住宅长得多！透明售房网数据显示，截至5月5日傍晚六点，杭州市区住宅套数可售存量为10万套，以4月11472套的月成交量来算，去化周期为8.7个月；而杭州市区商业地产可售面积存量为637.5万方，以4月10万方的月成交量来算，去化周期高达63.7个月，相当于住宅去化周期的7倍多！接下去商业项目存量之压力山大，去化之举步维艰，由此可见一斑。

   4月商铺成交不涨微跌写字楼放量环比涨一倍多

   汉嘉佰晟商管数据显示，4月，杭州商铺市场的成交面积不涨反而微跌，为29468平方米，环比3月下降471方；但在成交套数上增长明显，从3月的269套涨至4月的558套，说明4月商铺套均成交面积下降不少，小面积商铺成交占优；同时，4月成交均价也有明显下跌，从3月的19845元/平方米跌至18007元/平方米，跌幅为1838元/平方米。

   商铺成交面积前十排行榜中，临平山北的万宝城继续表现抢眼，以318套、4682方的成交面积排行个盘亚军，成交套均面积不到15方，均价也不高，为18350元/平方米，以此来计算，单套商铺总价仅为近27万元；如此小面积低总价的商铺，放眼全杭州都难找了，也难怪万宝城商铺一直走势良好。而商铺市场均价的大幅下行，也跟多个低单价项目热销有关，个盘前十中单价低于20000元/平方米的项目就占到了四席。

   和商铺市场相反的是，写字楼市场成交飙高，总成交面积环比涨了一倍多。4月，杭州写字楼一共成交3.4万方，环比3月的1.6万方翻了一倍多，成交均价则微涨至18540元/平方米。

   写字楼向来成交量相对稳定，盘面不大，4月飙升也是因为有出现个盘的放量成交。运河商务区板块的绿地中央广场首现成交，4月成交86套，成交面积1.3万方，成交均价则为23993元/平方米。此外，钱江世纪城和大桥西为主力成交板块，分别有三个楼盘上榜个盘前十。

   酒店式公寓量价不敌去年4月被改善型住宅放量抢了不少客

   酒店式公寓市场上，4月成交量环比起3月来量价齐升，一共成交676套、3.7万方，成交均价则涨至14855元/平方米；然而和去年4月一对比，差距就出来了，量价双双下跌：去年4月，酒店式公寓一共成交769套，4.5万方，均价为16790元/平方米。去年的4月行情并不算好，因此，今年4月的酒店式公寓成交表现完全没有体现出历史新高旺季该有的量，不由让人有些意外。

   酒店式公寓个盘成交面积前十排行榜中，前三名分别为临平的美致生活广场、市中心的野风现代中心和申花的蓝钻天成。其中，美致生活广场以户型好、面积小取胜，一共成交75套、3026方，均价也不高，为12666元/平方米；蓝钻天成则是降价走量的代表，均价由之前的20000元/平方米以上降至4月的16194元/平方米，一共成交39套、1971方。此外，滨江区表现突出，共有三个项目上榜，分别为玲珑府、鑫都汇和钱塘之星。

   如果从主城区行情来看，那么这一部分市场的萎缩更为明显。住在杭州网数据显示，4月，主城区酒店式公寓一共仅成交421套，这一数字创下了近六年来的4月成交新低，甚至连2010年4月915套的一半都不到。

   之所以出现大盘狂飙、酒店式公寓不涨反跌的情况，和改善型住宅成交量飙升有莫大关联。数据显示，4月杭州住宅成交中，20000元/平方米以上的占比在迅速提高。其中，单价在25000－30000元/平方米的房源提升最为明显，相较3月增长了近120%。而这一部分客群正是经济实力不错、之前改善换房需求被抑制的购房者，也是此前酒店式公寓的一大类购买人群。

   正如世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢所说的那样，"330新政的出台，在提振市场信心的同时，也大大增强了住宅的投资属性”，而在同样的条件下，投资客显然更愿意选择更优的住宅产品，而非其替代品酒店式公寓，大量客户被吸引到住宅市场去了，最后来买酒店式公寓的自然就少了。（数据支持/汉嘉佰晟商管）

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