杭州写字楼租售不敌住宅

   继8月4日杭州主城区可售房源跌破13000套大关后，住宅可售房源也于8月6日跌破6000套大关。截至昨日12：00，透明售房网数据显示，住宅可售套数为5627套，商铺和写字楼可售套数分别为2912套和3250套，后两者加起来有6162套，比住宅多了535套。杭州楼市在可售房源数量上少见地出现了"住商倒挂”的现象。

   作为一个商业地产还不够发达的城市，杭州的"住商倒挂”现象一直存在。即使行情火热如今年上半年，商业地产的消化速度也远不及住宅，纯写字楼项目的售价往往仍低于住宅，而这也是目前数量上出现倒挂的根本原因。相较于住宅，商业地产和实体经济的关联要紧密得多，因而商业地产的相对冷清也在一定程度上印证了楼市这一波走高行情的根基不稳。

   杭州乃至全国

   都出现房源数量"住商倒挂”

   事实上，杭州楼市在可售房源数量上出现的这一"住商倒挂”现象，早在7月份就已出现。

   中国指数研究院杭州分院统计的数据表明，7月7日，杭州首次出现了"住商倒挂”，当时的住宅可售套数为7041套，而写字楼和商铺的可售套数则为7112套，两者相差71套。此后在7月期间，杭州楼市又多次出现倒挂现象。

   "这样的情形在以往确实是比较少见的，因为住宅是整个楼市的绝对主力军，占到整个大盘的70％以上。目前来看，不止杭州，全国一些其他城市也出现了住宅存量少于商业地产的情况。究其原因，是因为今年上半年以来住宅市场很火，但商铺和写字楼市场与之相比并没有十分明显的变化。各种房产品类型的成交原因是不一样的，写字楼和商铺的行情如何在很大程度上取决于租户的经营状况，受金融危机和实体经济的影响较大，因而在这一波行情中分得的市场份额远不如住宅。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东分析称。

   根据该机构提供的数据，同样也可以验证这一结论。今年1－6月，杭州主城区住宅一共成交29011套，同比去年上半年增长197.88％；商铺一共成交1115套，同比只增长了16.99％；写字楼一共成交2828套，同比增长幅度为62.99％。由此可见，从增长幅度来看，楼市的火热在住宅上体现得十分明显，写字楼也分得了不小的一杯羹，商铺则不温不火影响甚小。

   黄龙商圈写字楼

   租金普降一成

   在目前杭州的写字楼市场上，我们看到由于产品类型的划分，小户型公寓均被划入此列。小户型公寓具有精装修、商住两用、总价低等特点，因而在市场上较受欢迎，成为目前中小投资者首选的投资产品之一。也因此，上半年写字楼市场的不错行情其成交热点一直集中在小户型公寓上，纯写字楼项目则表现平淡，区域也主要集中在钱江新城，说明市场对纯写字楼的接受度仍然较低。

   赢商投资认为，原因大致有两方面，一是杭州的纯写字楼市场一直状态不佳，租金增长和价格增长有限，投资价值要低于住宅和商铺；二是受经济危机影响，实体产业普遍受到冲击，经营业务大幅萎缩，因而对写字楼需求量较大的金融、外贸、咨询等服务类企业也处于收缩状态，市场需求明显减少。

   的确，今年一、二季度，杭州城区几大商圈的写字楼租赁价格均出现过几次向下波动，这类波动在甲级写字楼及超甲级写字楼中体现得尤为明显。相关数据显示，黄龙商圈内的超甲级写字楼如嘉华国际、公元大厦等，空置率在慢慢上升，究其原因是在不景气的经济形势下，一些企业出于成本考虑，无力负担高昂的租金及物业管理费，退而求其次寻找性价比相对较高的写字楼。

   我爱我家商业地产部主管姚灵介绍称，相比去年同期，上半年黄龙商圈的写字楼租金普遍下降一成左右，原先如公元大厦等租金为4.5元/平方米/天，今年则调整为3.8-4元/平方米/天。其余如庆春、武林、文教等商圈的写字楼租金也有一定比例下调。滨江区及钱江新城附近的写字楼受配套及入住率的影响，租金仍然处于一个整体较低的位置。

   钱江新城写字楼

   价格卖不过住宅

   租金不景气，直接导致了写字楼价格卖不高。事实上，作为一直困扰杭州的"住商倒挂”这一难题，最初的含义就是指纯写字楼价格卖不过住宅。而这样的情况现今依然存在。

   以目前纯写字楼最大的供应区域钱江新城为例，今年以来在售项目不多，包括万银国际、迪凯国际中心、尊宝大厦等，比起周边住宅毛坯两万多元/平方米的起价来明显偏低。透明售房网数据显示，2008年6月14日开盘的迪凯国际中心，目前已售98套，可售30套，已售均价仅为10525元/平方米；2007年12月22日开盘的尊宝大厦，目前已售511套，可售108套，已售均价略高一些，为13779元/平方米；而2008年7月11日开盘的万银国际则是三者之中销售情况最好的，也是价格最高的，目前为止已售279套，可售8套，均价为17157元/平方米。而钱江新城写字楼整体巨大的供应量，以及后续将陆续开盘的项目体量，也将挤压该区域写字楼的价格上行空间，并抢夺有限的客户需求。

   "拜上半年大势所赐，商业物业走得还可以，万银国际也卖得不错。我们的客户中有相当一部分人心态十分稳健，他们永远不会把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。就像有一位客户，他就先买了一套清水公寓的市中心排屋，再来万银国际买写字楼。”万银国际营销总监于旭东说，"至于住商倒挂这一现象，肯定不是短期内就能得到解决的。但目前来看，写字楼和住宅的价格已经比以前接近了，同时写字楼也还有再往上走的趋势，因此未来还是可期的。”

编辑：