杭州1成的楼盘撑起楼市半壁江山

  1~4月杭州主城区商品房成交放出巨量，13999套，这是历年同期的最高纪录，更让人惊讶的是——根据杭州透明售房网日成交数据统计，1~4月成交楼盘前20名的交易量居然占了总成交量的52%，在此之前成交榜前列楼盘从没有在总量中占到如此之高的比例。

城市东进，东部楼盘获益最多

如果我们将这20个楼盘按照区域进行整理，很明显可以看到，九堡—下沙板块、滨江板块和城西文教区板块是这波"回暖”潮中受益最多的三个区域。而九堡—下沙板块、滨江板块一定程度上都受益于杭州城市东进，步入钱塘江时代的规划。

前20名中有5个是下沙楼盘，观澜时代4月份才开盘，就以285套的销售量排到了成交榜第15位，下沙板块的热度由此可窥一斑。江干区进入排行榜的楼盘泊林公寓和丽江公寓都在九堡。换句话说，九堡—下沙板块有7个楼盘进入成交前20，占了三分之一的席位，成交2717套，在总成交量中占19%，是无可置疑的成交大户。

其次是滨江板块，滨江区进入排行前20的楼盘有4个，东方郡、钱塘山水、柏悦轩和风景蝶院，一共成交了1578套，占了总成交量的11%。

第三是城西文教区，其实西湖区范围内进入排行前20的楼盘有5个，其中4个楼盘可以划归文教区板块，成交1430套，占总成交量的10%。

低开或大幅降价，多数热销楼盘都走两条路

几乎每一个跻身排行榜前列的楼盘都曾经是这波行情中的热门话题。

比如海天城，2月17日，开发商野风房产公开宣布对海天城在售折价促销，折后均价约5900元/平方米，相当于原价的七折。于是，促销开始的那天，海天城销售现场：一边是老业主集会抗议开发商大幅降价，拉住购房者苦劝"不要买啊不要买”；一边是冲着低价而来的新业主络绎不绝，照买不误，成为杭州楼市一景。最终，海天城以635套的成交量成为1~4月杭州主城区销售冠军，均价5991元/平方米，基本符合开发商促销时的报价。

事实上，海天城低价倾销策略带起的不仅仅是自己一个楼盘的热卖，而是整个下沙区域。在海天城之后，几乎没有一个楼盘敢高开，而都以六七千元的单价入市，曾被朗诗创造的下沙万元房时代成了过去时。

保利东湾、伊萨卡国际城、世茂滨江花园、观澜时代、朗诗国际街区……几乎所有下沙在售楼盘在成交榜上的表现都相当亮眼。"我是想给儿子买婚房的，他在萧山机场工作，算来算去还是下沙的房子比较合适，离他近，最主要价格低，按揭没那么吃力。”在伊萨卡碰到李女士的时候，她告诉记者她几乎已经看遍了下沙的楼盘，比较喜欢的有三个，但海天城剩余房源户型面积都超过140平方米，太大了，新开楼盘如果有小户型，她就会下单。

1~4月杭州主城区商品房成交均价为11804元/平方米，而热销楼盘中绝大多数的成交均价远远低于这个标准：均价5574元/平方米的伊萨卡国际城，均价7241元/平方米的观澜时代，均价8753元/平方米的柏悦轩，均价7861元/平方米的风景蝶院……在这波回暖行情中走俏的都是低价楼盘以及同一区域内相对低价楼盘。以价格换市场的销售特征是非常明显的。

年初开始，一些原本为中高端定位的楼盘迫于市场压力也想了很多应对办法，其中包括提高或降低精装修配置、精装修改毛坯、送装修、送车位、送物业费等等。虽然开发商并不愿意承认，但事实是，经过这一轮"洗”，这些楼盘的售价都比去年高位时有了不同幅度的下降，少的有15%，多的差不多折掉了30%。

城西某楼盘，4月份的最新成交均价已经低于13000元/平方米，而最初开盘时的均价超过18000元/平方米，虽然其中有减装修标准、房源本身差异等原因，但每平方米5000元的差价却是看得见的，购房者的选择显然非常明确的——最初开盘时只卖了近百套，而4月份的成交量有近300套。

   还是要警惕投机性炒房

杭州楼市差不多已经在成交量低位徘徊了14个月，最近两三个月的成交上升再次证明了——没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

下沙楼盘5500~7500元/平方米的价格可以卖得很好；九堡楼盘毛坯8000~10000元/平方米、精装修10000~13000元/平方米的价格比较符合购房者的心理价位；滨江楼盘8000~12000(精装修)元/平方米的价格才有市场；城西楼盘10000~16000元/平方米(文教区20000元/平方米)的价位能够获得成交量的支撑；城北楼盘在9000~13000元/平方米左右比较合适……这些是已经被销售业绩证实了，目前购房者比较认可的价格标准线。

在价格回落，成交放大之时，投机者回潮的现象也开始出现。4月中旬，城西某楼盘新推百套房源。这批房源和第一期相比，产品略有不同，价格足足下降了近5000元/平方米。在现场，记者碰到一女士，一冲进售楼部就表示要买十套。滨江一楼盘的开发商透露，他们前段时间碰到了大买主，一买就近十套，而且就挑最便宜、最差的房源买。

"虽然开发商也喜欢大买主，但投机者多了对市场没什么太大好处。”一位业内人士说。在他看来，投机者与投资客不同，投机者是"捞一票就跑”型，不问地段、质量，只看价格，只要价格低就入手，而且看准一个楼盘一买就是三五套甚至十来套，但他们持有房产的时间非常短，最长不超过两年。"这虽然会带来市场的短期繁荣，但一旦市场出现新变化，他们手里的房产就会在短期内集中释放，足以破坏我们辛苦维护的市场。”他说他很担心，低价楼盘的快速、大量成交是由于投机者开始入市。

确实，目前成交量大的下沙、滨江、城北华丰板块的楼盘，是前两轮降价中的"主战场”，有些区域的楼盘生活配套还不成熟，近一两年居住会不太方便，但就价格来看，又确实有投资潜力，很容易吸引"炒短线”的投机者。

这个问题，开发商要警惕，房地产管理部门更应该关注。

成交榜前20强，

4个月卖了7252套房

杭州透明售房网上每个月有成交的楼盘一般在120~160个左右，通常可以分成三段，排名1~50的楼盘是成交主力，排名50~100的楼盘月成交多在5~30套之间，对总成交量的贡献已经不大，而排名100之后的楼盘月成交只有一两套，对总量几乎没有影响。

但今年1~4月的成交情况一边倒得厉害：根据透明售房网上统计，在这段时间内有过交易的169个楼盘中，成交排行榜前20名的楼盘共预售7252套商品房，占了总成交量的52%。而目前可售的楼盘有170多个，也就是说，约10%的楼盘撑起了楼市成交的半壁江山。

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