杭州楼市：房价下调是“刺痛”，也是“自救”

   2009年楼市开局还是非常严峻，但2月以来成交出现"小阳春”，周成交641套，30000套存量也随之迎来了阶段性"降压”。为此，新房入市节奏略微放缓。

   在我看来，2月价格走低换成交依然是主因。

   从目前市场形势看，杭州中心城区高端市场房价及成交形势表现一直较为稳健；而市场更多的压力来自于主城环线板块的下沙、滨江、九堡、西湖（三墩）、拱墅（城北桥西、华丰）等区域的中端市场，其房源占到主城总存量的84.7%。

   2008年底至今，促销项目也越来越多，且促销力度越来越大，先后经过5轮价格下调，尤其是下沙、滨江等环线板块，区域价格下降幅度在2000-3000元/平方米以上，且还有加剧之势。近日野风·海天城的促销价格，已使得下沙的价格直逼5000元/平方米线。

   房价下调，是"刺痛”，也是"自救”；是杭州房价结构体系必然盘整的过程，也是寻求新的市场平衡点的过程。杭州环线板块已陆续出现的逆势走红项目，其最大的共同点就是价格"让步到位”，进入刚性需求的房价承受区间，产品销售才得以有效盘活。

   与此同时，市场"解困”，政府的合力很重要。政府救市，关键作用在于树信心，有效提升购买力，稳定楼市。最近杭州政府出台的拆迁新政，既具有相应的预期。

   首先，本轮救市新政，政府救市动作更为实际，每拆迁户可能得到22%的增补及奖励额度，着实体现出"政府出一些，开发商降一些”的市场步调。按照新的补偿办法，被拆迁人一次性可拿到的补偿款一般在60万元-96万元/套，有利于2008年90/70供应主体结构的对接，进一步迈入或靠近目前主城供应价格体系。

   必须注意的是，从拆迁人群作为突破口，最易于把握与激活的市场环节。随着规划启动的不断深入，拆迁人群也是有效且持续的刚需群体。

   据统计，2008年，杭州城乡拆迁面积671万平方米。截至2月12日，杭州主城区商品房可售面积391万平方米（约31000套），可售面积与拆迁面积比近2∶3，从供需比重上，通过制造新的平衡关系，以平抑经济颓势给房产供需市场带来的负效，进而将房产市场再度拉到稳健的市场轨道。

   总之，2009年楼市盘整重在打开"刚需信心”的这一市场"死结”，从房地产市场自身价格下调到政府大力出手救市，已经有着积极的开始，楼市上半年的阶段性回暖还是有可能的。

   （作者为攻略地产执行董事）

编辑：