杭州合作建房进入实质运作阶段 成本价约为6000元每方

杭州城西，中田大厦的写字楼内，被称为"全国个人合作建房破冰第一人”的赵智强风尘仆仆，刚刚从北京赶回来。就在上周末，他在北京的合作建房团队组织了一次业主大会，在会上，赵智强通报了花乡、南四环边、旧宫、黄村共四个地块，供大家选择。

从2005年夏天开始接触合作建房，到如今温州的合作建房项目"理想家苑”主体结构已经建成，预计几个月后就可以交付，赵智强已经取得了温州合作建房的成功。如今，他又率队进京，进入拿地意向阶段。而在今年3月份，赵智强成立了杭州康合房地产信息咨询有限公司，正式宣布杭州的合作建房启动，目前已经进入报名阶段。据透露，赵智强已经与杭州文一西路的一宗土地持有者达成转让意向协议，单等资金到位就可以开发。

对于合作建房，杭州的购房者有很多疑问。带着这些疑问，记者采访了赵智强。

一问：为什么要搞合作建房？

赵智强说，即使是现在，他的合作建房的举动，家里人依旧不能理解。他们不明白他为什么要这么累、花这么多的精力、得罪这么多人、做这么复杂的一件事情。但他说，合作建房就是一件好事情，他是一个带着些理想主义的人，当温州的业主告诉他：我做梦也没想到这辈子还能在温州买房时，他就很有成就感。

他说，他20多岁就在海南做房地产，和冯仑、潘石屹一样，是第一批接触房地产的人，对于这个行业的内幕、细节非常了解。他说，他也不是说开发商赚了很多钱，而是开发商花了不少冤枉钱，比如有四项成本不能省：融资成本、销售成本、公司利润和货品积压等其他不可预计的费用，这些最终会转嫁到房价上的成本，通过合作建房都可以避免。

二问：由谁发起？

2005年夏天，当赵智强接触合作建房时，这个由北京人于凌罡首次提出的概念，已经在全国各地被炒得火热。当时，赵智强是温州市场营销协会的秘书长，详细了解了这是怎么一回事情，并且确定这不是非法集资等违法行为后，第二天一早他就召集了协会里六七个人开紧急会议，决定要做合作建房。

"当时，合作建房是个新东西，谁也不知道怎么弄，有律师协会发起的，有家政公司发起的，而温州则是市场营销协会发起。”赵智强说，在温州项目取得成功之后，他有了经验，今年分别在北京和杭州成立了北京中康城投资顾问有限公司、杭州康合房地产信息咨询有限公司，为会员提供更为专业的服务。

三问：如何报名？

合作建房的基础，是要有一群志同道合的居民集合在一起，共同出资，之后选购合适地块，以非盈利方式一起建自己的房子。所以，首先要找到这群人，并了解他们的意向。

据了解，目前杭州参与报名的方式，可以通过杭州的公司，但主要是通过"赵智强合作建房网”，这个网站之前叫"中国合作建房网”，但一百度，叫这个网的太多了，谁也搞不清楚谁是谁。改了名之后，许多人慕名而来，北京项目一下子就报了1000多人。赵智强说，做温州项目时没有经验，谁都可以参加，后来有些人就有了炒房嫌疑。到了北京和杭州项目，报名的人如果已经有两套房以上，那就被筛选掉了。

在杭州，审批通过后，购房者需要携带身份证原件、复印件及800元报名费前往杭州康合房地产信息咨询有限公司报名，这800元钱被作为公司的办公费用，不予退还。目前，杭州已经有200人报名，而交钱的有100人左右。

四问：需要哪些费用？

对于想要参与合作建房的人来说，最关心的问题，无疑是需要交哪些钱。

赵智强解释，主要是几类。一是土地款，一般占总投资的70%，先是在确定意向地块后，筹集一定的土地出让金，然后在之后几个月内付清；二是建造成本，如温州的建造成本是2000多元/平方米；三是管理费，为总投资额的3%左右；四是开发公司的代建费用，根据具体情况，如温州项目是2%；五是销售税费等等其他费用。这些费用基本上都会采用分批支付的方式。而如果会员在拿地之前放弃了，那么所损失的也就800元的报名费。

赵智强说，温州项目开始合作建房的时候，当时预计总成本会在5000多元/平方米，现在实际则在6000-7000元/平方米，这是因为这几年人力、材料等成本在上升。不过房子交付后，地下车库和商铺出售后，也会贴补一部分费用，降低业主的负担。

五问：由谁来拿地和开发？

拿地是合作建房中最为关键的一步，在温州，拿地的开发商必须具有一定的开发资质，所以当时赵智强委托了温州瑞安正元房地产公司来拿地和开发。而在北京和杭州，个人、社区都可以参与拿地，拿地后再注册项目公司。赵智强说，这大大降低了合作建房难度。

他介绍说，目前他已经初步确定了文一西路的一块商业用地，并与对方初步签订了转让协议。只要参与的人够多，会员达到四五百人，资金到账，就可以开发。这个项目由四五幢小高层组成，预计建成简装修的酒店式公寓，约500户左右。据透露，这宗土地的楼面地价不到3000元/平方米，预计建成后的价格会在6000元/平方米左右。

开发依旧会选择由开发商来代建，支付一定的代建费。赵智强说，代建公司需要对项目的终身质量进行保证，品质请大家放心。

六问：资金如何监管？

温州合作项目启动后，踊跃报名的人并不多，通知发出去，只有几十个人来报名。一直到2006年年初，赵智强与温州银行合作，成立专门的账户，将资金交由银行来监管。很多人才放心，报名的人一下子达到了1000多人。

赵智强说，跟银行合作，这也是合作建房成功的关键一步。因为毕竟大家互相不认识，凭什么信任你，把钱交给你？他说，接下来在杭州，肯定也会先把这一步做起来。

在北京刚刚举办的业主大会上，经过自荐和全体参会者激烈选举，共选出了9名不同行业的代表。这些行业共分房产、建筑、设计、财务等几类，每个行业分别一名。他们将参与整个合作建房的过程，包括资金监管、质量监督等。杭州也会这么做。

七问：合作建房是商品房吗？

赵智强说，作为一种全新的事物，温州合作建房经历了无数猜疑和阻扰，光立项这一件事，就花费了一年多时间。

"到底该以什么名目立项？市政府报到省里，省里报到建设部，建设部又报到国务院，国务院又责令建设部到温州来调查，他们一共来了三次。”如此折腾后，大家觉得，合作建房通过公开出让而不是划拨土地，同时该缴的税都要缴，所以跟普通的商品房其实并没有区别。这个性质一定下来，以后的项目就好办多了。

八问：如何销售？

不过，商品房的性质，也给合作建房项目的销售带来另一种意想不到的结果。那就是项目领出预售证后，如果是商品房，就意味着其他非成员也可以来买。有一段时间，温州楼市异常火爆，房子网上一挂出来就被人定掉了。如果自己辛辛苦苦为自己建造的房子被别人买走了，那不是竹篮子打水一场空吗？

赵智强说，其实房子内部已经分过了，但是因为有可能存在上述情况，所以这些分到的房子，会员们暂时只有该房子的支配权，而不是所有权。万一，这套房子被市场上的人买走了，那么这个收益还是属于你，你可以另外选地方去买房。事实上，这个成本六七千元/平方米的房子，目前的市场价已经达到两三万元/平方米。

对此，也有人支招，比如将房子价格挂高，让别人不可能来买等等。但这个项目最后采用什么样的方式，还不得而知。

九问：可以按揭吗？

答案是肯定的，因为它的性质就是商品房。赵智强说，他们在温州也找了合作银行，但选择按揭的会员基本上没有。

原因主要有两个：一是土地款付完后，会员所要支付的房款非常少，大家基本上都能承受，银行贷款还要支付利息，不划算；二，银行按揭需要楼盘先领出预售证，但因为考虑到房子有可能会被别人买走，所以还没有去申领预售证。

十问：吸引力大吗？

如果说合作建房在前几年房价高企的时候对于购房者很有吸引力的话，那么随着楼市调控，低价房已经越来越多。即使是五六千元/平方米的房子，也不少见。那么，杭州合作建房，还有那么大的诱惑力吗？

对此，赵智强表示不担心："那些房子比较远，我们的比较近，附近还有地铁口，应该会非常不错。现在，同地段同品质楼盘的价格在10000多元/平方米，我们是6000多元/平方米，便宜40%以上，这绝对具有诱惑力。”

 

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