杭州钱江新城进入消化期 空置率下降至30%

近日听说，房地产行业的大佬们，都在思考一个问题："10年以后房地产行业会怎么样，公司该怎么办？”

这已经不是个新问题了。我记得在之前的公开论坛上，龙湖的吴亚军和万科的郁亮都直接提出了这个问题，他们认为，房地产行业如此的发展模式在10-15年以后就走到了尽头，单纯依靠新增住宅开发的发展模式，房地产企业的发展会严重受阻。

其一就是10年之后，城镇化基本完成，城市的新增住房需求不再这么强烈；其二是10年之后，人口结构发生变化，老龄化影响楼市供给需求发挥作用，很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式给了"90后”或"00后”，这些新年轻人们，不再缺房子了；其三是土地供给也不能支撑房地产新建住宅以如此大的量增长。

后面还可以列举若干种原因，有很多是不言而喻的。凡此种种，都是那些想踏踏实实依靠手艺干活赚钱的开发商们真正担心的问题。有些企业，在短期的波段中采取大胆的赌博举动，一举获得了市场先机的，可能短期内不会考虑这个问题。但是总有一天，它们也要面对这个问题。

为了应对这个问题，万科提出了商业地产战略，将未来的发展方向，从住宅建设开发商转向城市配套服务商，这是一个不错的选择，但是也是任重而道远。中国的城镇公共服务还没学会选择付费来购买服务，10年之后，人们的购买力和意识是否到了这一步，也还不知道。

从城市配套服务商的概念里面，很多开发商已经开始做些小生意。例如，有的开发商在自己的已建成小区的物业公司，开展了卖水、送快递、送蔬菜、卖水果等种种服务，广东一家成功的开发商，在自己的小区内社区服务的60%都已经实现了开发商自己运营。

旭辉地产去年也开始了一项"最后一公里”的服务，在自己的小区设立一个快递投送和分拣站，向业主收比较低的费用，解决快递的最后一公里投送业务，这个服务中心，还可以兼营一些其他的业务。

上述这些，都是开发商们探讨未来做持续运营的办法，相比之前开发商们动不动几百亿就突然转向去做商业地产、养老地产之类的，如今的开发商更显理性，但是没有那么大的想象力的转型方向，也意味着未来并不是所有开发商都可以走得通这条路。

万科提出商业地产的战略，是想借目前万科仍能拿到新的土地，而且大部分新的土地是新城中心的位置的时候，赶紧在拿住宅用地的时候，也持有一些商业。前不久，万科在北京回龙观地区拿下一块地，里面除了给政府建的自住房，其他都是商业用地了。

当然，从这个持有并运营的角度去想的话，还有很多蓝海的空间。例如，很多开发商今年开始转向做旧城改造，这里面就很有学问。

其一旧城改造项目很多可以列入棚户区改造项目，融资上得到银行的照顾；其二是旧城改造项目做完之后，开发商得到的土地是城市核心地区土地，可以做商业。

以前，开发商们对待需要拆迁工作的旧城改造项目是谨慎的。尤其是在政府没有搭配给很多住宅用地，难以平衡回来投入账本的时候，是不会做的，但是如今旧城改造也成了香饽饽。这就是上述说的，可以通过这种方式，再开发一片蓝海出来，在城市的中心地区获得商业地块，养若干年以后，可以作为家底成为维持一个公司的持续收入，在条件成熟的时候，还可以通过资产证券化实现流通，将不动产变为动产。

预计未来6个月中，杭州写字楼市场的新增供应将在10万平方米左右。鉴于核心商圈项目的不俗租金表现，市场空置率有望继续下降。此外，值得关注的是，钱江新城由于近期供应出现空窗期，区域空置率已回落至30.6%，并在今年内有进一步修复的可能。然而以过去三年的平均吸纳量测算，钱江新城现有可租面积仍需两年左右时间完成去化。因此在短期内，较高的空置率仍将令区域内项目招租面临一定的压力。但就长期而言，随着商业氛围的日渐成熟和交通基础设施的不断完善，钱江新城作为杭州真正意义上的CBD，将与传统商圈形成新的市场竞争格局。

优质商铺：

快时尚品牌进入杭州，网络和实体零售共赢

今年第一季度，杭州优质商铺市场保持活跃。位于核心商圈的解百A楼扩容重装后，本季度以精品男装定位再度入市，租赁情况良好，如一楼已引入包括LACOSTE、CKJ、BEANPOLE在内的诸多国际男装品牌。此外，国际快时尚品牌NEWLOOK本季度进入杭州市场，在解百新元华开出其杭州首家门店。而其它国际快时尚品牌亦积极在成熟商圈优质物业内寻找新设店铺的机会，一则希望作为主力品牌新增门店，二则为副线品牌进入杭州做准备。以杭州的收入水平和市场地位而言，目前国际快时尚品牌在杭州的开店数量和人均店铺拥有数量要明显落后于成都、武汉、沈阳等国内同级别城市，其主要原因是杭州优质商铺供应稀缺、空置率极低，对品牌拓店形成了一定程度的制约，因此未来具有较大的提升空间。在国际品牌持续需求的推动下，市场整体空置率本季度下降1.4个百分点至1.1%，平均首层租金微涨0.5%，报每天每平方米37.2元。

预计未来6个月，仅有7.5万平方米的新增供应量进入市场。传统核心商圈供不应求的局面将不会改变，市场租金预计将继续稳步上涨。新兴商圈则将有较多项目入市，包括万达广场、中大银泰城等优质项目在今明两年开业，预期有更多的零售商会对新兴商圈投入关注。

租金持续上涨，"网上自贸区”带来长期利好

杭州工业物业市场本季度表现较为活跃。萧山板块工业用地成交表现突出，本季度有52宗工业用地成交，平均溢价率超过30%。成交企业一部分来自机械制造和汽车配件，以服务区域内即将于2015年投产的福特汽车制造工厂；另一部分成交企业则来自于轻工制造业，以助力萧山实现工业转型。

物流仓储市场方面，有限的供应和国内大型电商的旺盛需求为租金持续上涨提供支撑。本季度优质仓库租金环比上涨2.2%至每月每平方米23.4元。

杭州市提出的依托杭州在国内电商领域的领先优势打造网上自贸区，将为杭州仓储物流市场带来长期利好。

高档住宅市场：

销量有所回落，但高端房价仍然稳定

本季度杭州个别楼盘降价所引起的市场震荡，使得购房者观望心态加重，发展商推盘有所放缓，杭州住宅销量出现明显回落。

统计数据显示，杭州主城区整体住宅市场和高端住宅市场的一手房成交量较去年同期分别下跌57%和66%。

但目前高端住宅市场价格表现仍较为稳定。本季度杭州高档公寓平均价格报每平方米41048元，环比微降0.1%。进入二季度后，随着发展商在传统销售旺季开始加快推盘节奏及给予适度的价格优惠，市场成交有望逐步回升。

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