杭州商铺难售难租库存积压严重 出路究竟在哪里？

   对于杭州楼市，住房市场的回暖已不容置疑。然而，商业项目的去化仍然是个难题。特别是商铺，早些年作为投资市场的香饽饽早已悄然褪色，黄金商铺难租也早已不是稀罕事了。

   不仅仅是旺铺，一些大卖场、大百货商场更是沦为了"试衣间”。与之唇齿相依的商业物业、城市综合体，也出现了供大于求、招商难、租金下降甚至退租的现象。不少投资客，也已把目光投向了住宅市场。

   目前杭州市场到底有多少可售商铺？据透明售房网数据统计，先不论没有领预售证的潜在供应量，仅仅是领出了预售证的商铺项目就要用80个月的去化。一面是受电商冲击，难售难租；另一面是积压已久的高库存，商铺的出路究竟在哪里？

   武林路空铺率高达20%商铺出租率逐年下滑

   作为昔日黄金商铺的武林路，如今日子并不好过。一路走去，发现品牌并没有原来那么高端，不少店面还贴出了转让公告。在武林路口子上，原有一家品牌男装店卖的是中等以及偏上价位的服装，如今店面已变成了做女装大甩卖的大卖场。

   有数据显示，今年上半年武林路的空铺率高达20%。目前这一带的商铺租金基本为13-21元/平方米/天，比年前下降了25%。2008年之前，武林路商铺租金价格基本为30-50元/平方米/天，堪称寸土寸金。

   其实，从2014年4月起，武林路附近的延安路、凤起路附近商业街就相继出现品牌店关门撤走现象，有的空铺甚至3个月无下家接盘。

   有业内人士分析：一是随着众多大型购物城的出现，顾客的逛店习惯发生改变，像商业街这类传统的商业模式，由于功能单一，不能满足顾客多种需求；二是租金的虚高，造成店家利润大幅缩水，不少店家经营发生亏损；三是电商的出现对实体店带来极大冲击，繁华区块开始失去商业优势，只能沦为各类新商品的展示区。

   据戴德梁行研究部数据统计显示，从2013年至2016年，杭州优质商铺出租率总体呈现下降趋势，2013年巅峰时期，租金指数约在170，而今年第一季度的租金指数只有140，下降约18%。热铺出租率也呈现明显下滑趋势，2013年、2014年优质商铺的出租率达到了96%-97%，今年上半年则降到了95%。

   价格方面，据快房网统计，从近15个月商铺成交价格来看，今年与去年相比有明显下降，去年的商铺月成交均价多在19000元/平方米以上，最高时达到了24000多元/平方米，而今年的月成交均价多在17000-18000元/平方米。

   库存积压严重去化情况并不乐观

   对于目前商铺库存情况，透明售房研究院院长方张接表示，从去化周期来看，商铺存量比较大，如果按照现在的销售速度可能需要80个月，实际的供应量可能远不止我们看到的这一些。

   而且，上面所说的去化80个月周期的商铺，只是领出预售证的项目。先不论没有领预售证的潜在供应量。农村的集体留用地建筑，就拥有很大的一个商业供应量，调查数据也着实吓人。截至2014年，已经审核通过的集体留用地，已经超过1000万平方米，而它们很多用作写字楼、商铺、大型商场的建设，且大多不需要领预售证，属于新增供应，又不是公开的量。据不完全统计，从2004年以来，杭州商业体的出让量，就有2000多万平方米。所以，这个量是在80个月去化周期之外的，而且是客观存在的，数字也很大。

   此外，记者在58同城、安居客等网站上查询到，近几年商铺上市量也有所增加。对于商铺库存量近年来持续攀升的原因，有业内人士解释：一方面，前两年住宅市场不是特别好的时候，大量的商业用地供应，导致很多开发商从住宅开发转移到商业地产项目上来，这其中就包括商铺供应量的大幅增加。另一方面，是住宅项目的底商。从绝对值来说，底商单价一般高于楼上的住宅，从经济效益上可以达到最大化。当然，很多开发商只考虑到账面上的体现，并没有考虑到销售周期到底会怎样。所以，我们也能看到，基本上没有一个住宅项目，不会搭一定的底商。这样一来，开发住宅的公司，也会出现大量的底商。这几方面的因素，导致整个杭州商铺的供应量与存量持续上升。

   除了商铺存量攀升外，去化方面也是一大隐患。有数据显示，从2009年开始，商铺的年均去化是39万平方米；但到了2015年，年均去化只有25万平方米。商铺销售量，正逐年下滑。

   方张接表示，整个杭州的商铺供应量在增大，销售量却在减少，这个确实是最近几年的一个趋势。与最近几年住宅不断刷新历史纪录相比，商铺"热”起来非常缓慢。今年春节以来，购买杭州住宅的人群，有29%是外地的购买者，都是四面八方来投资的，住宅成了投资属性非常重要的一个产品，反而商铺投资的人变少了。

   此外，就政府监管而言，缺少标准。比如一个项目，推多少住宅、多少商业，比例多少更合适，严格来说应该进行科学计算。

   如何攻破难点创新思路寻求出路

   目前来看，巨量的商铺库存积压，能否找到合适的出路是关键。对于商铺的去化问题，方张接表示，住宅的去库存，立竿见影，但是商业的去库存仍然是一个难点。

   他认为，首先政府从供给侧减少供应是必须要做的。另外，政府能否购买一些，用作营业性用房，比如说，社区医院、街道办事处，或者政府功能性的一些机构等。另外，能不能像住宅一样，从契税减免，或者营业税减免，也能够降低营业成本、转让成本。现在住宅的购买成本与转让成本，都已经非常低。住宅的营业税免征已经降了两年，但商业项目仍然纹丝不动。所以，商业项目是否也能在降税方面有一个比较大的动作，撬动购买者的欲望，这个也比较关键。

   也有业内人士表示，如今的消费者和用户全在手机上，其实按"互联网+”的思路，出路很容易找到，那就是改变传统的"商业地产住宅化”思路，即不要指望卖掉商铺来回流现金，而是建立"互联网+社交＋商业”的资本模型，这个资本模型包括这么三点：首先，开发建立本地生活化的电商平台，细分用户。把招商的钱用于吸引用户到平台上来。其次，将这个电商平台资本化，平台有了价值，引入投资者就简单了。将线下商业地产作为电商平台的体验平台、社交平台与大众创业平台（建立本地微商的创客体系）。最后一点，将此O2O体系到新三板或创业板上市，通过增发获得经营所需要的资金支持，并通过并购或被并购等方式实现规模经营，将资产证券化。

   说起O2O商业模式，不禁让人想到2014年杭州特色O2O商业街——"智慧武林商圈”，整条武林路实现WiFi全覆盖，手机一键上网，吃、住、行、游、娱、购，一网打尽。杭州首个以"O2O”为特色的样板商业街区，邀请主力商家签约，活动现场开展了"线上产品线下卖”的盛宴，让消费者感受到O2O模式带来的种种实惠，人气暴涨。

   此外，现在也有一些例子，譬如城西银泰，它也是通过类金融这样的产品，回笼一定的资金，因为不是每一个开发商能承受住资金压力的。如果通过类金融的方式回笼资金，时间肯定会比较慢。但是，在销售不畅的情况下，这也许是开发商愿意接受的一种经营模式。（原标题：难售难租库存积压严重去化周期大于80个月记者：翁玥）

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