上半年杭州写字楼租金普涨两成 成熟商圈基本满租

7月12日，仲量联行发布的2011年上半年北京房地产市场报告称，北京甲级写字楼整体市场的空置率创下20年新低，今年已下降4.1个百分点至8.3%，其中CBD区域市场空置率下降幅度最大。与此同时，二季度甲级写字楼平均净有效租金涨至243元/平方米/月，至此，今年上半年北京甲级写字楼租金已上涨了17.3%。

尽管杭州的商务市场氛围还远比不上北京等一线城市，然而，今年上半年的杭州写字楼市场也算扬眉吐气，行情好到有些出人意料，供需两旺价格上涨明显。当中，今年上半年写字楼的租金涨幅普遍有两成左右，高的达到了将近8元/平方米/天，几乎赶上了北京甲级写字楼的最新租金水平！

今年上半年租金飞涨两成
去年一年也就涨了一成多

今年上半年，杭州写字楼市场的租赁量和成交量明显放大，租金和实际成交价也有明显增长，整体行情比较活跃。从2007年就开始专门经手二手写字楼交易的中原地产写字楼部经理李云峰介绍称，今年上半年写字楼的租金涨了不少，高的涨30%左右，低的涨了也有一成，整体平均下来有20%左右的涨幅；在成交价方面，今年写字楼泛泛来看涨幅也有15%左右。

"杭州的写字楼市场一直声响不大，以前租金都不怎么涨。2008年金融危机后，2009年不少写字楼的租金甚至是跌的。从2010年开始，写字楼市场开始有所好转，一些甲级写字楼去年的租金涨幅大概有一成多。像今年上半年这样，算是近年来涨得最快的。”李云峰回忆说，好行情同样体现在了空置率上，今年以来甲级写字楼的空置率基本都低至5%以内，而去年的平均入驻率还在85%左右。"尤其是位于黄龙、武林等成熟商圈的标杆性甲级写字楼，几乎没有空置，如果老租户即将到期，这些写字楼的业主很快就能收到多个企业的租赁意向。”

李云峰分析认为，目前写字楼市场有分化的趋势，单价低廉的乙级写字楼和标杆性甲级写字楼成为热点。其中乙级写字楼因其较小的资金投入受到企业或个人的青睐，购买居多；甲级写字楼则或惜售或因产权原因而自持，一些高盈利型服务企业、制造或商贸企业、外资企业办事处都对其十分青睐，以租赁为主。"一个很能反映现在租赁市场好起来的例子是，以前二手写字楼租赁的中介费全由房东来付，现在都是双方平摊的。”

成熟商圈写字楼上涨明显
基本满租一有空位多家争抢

在传统的成熟商圈黄龙商圈内，包括世贸丽晶城欧美中心（EAC）、嘉华国际、公元大厦等在内的一些品质较好的甲级写字楼目前租金普遍达到或超过6元/平方米/天，相较于去年上涨明显。

"今年上半年最新的平均成交租金达到了将近8元/平方米/天，比去年上涨了大约15%，由于租金基数本来就比较高，因此这样的涨幅算是蛮大的。”建工地产集团副总经理高贤林介绍说，世贸丽晶城欧美中心（EAC）现在基本处于满租状态，几乎没有可租面积，上半年经常出现一有空位三四家公司同时争抢的状况。"像有一家即将首次进入杭州的大型外资银行指定要入驻EAC，想要800平方米的面积，因为席位紧张，我们几经腾挪好不容易才把写字楼空出来。中国银行也在EAC新租下了3000方的面积，即C座的1-3层，包含办公楼和沿街的营业网点，将会打造成专门针对大客户的浙江最大的私人银行。还有今年5月入驻的瑞银证券，拿下了六七百方的写字楼面积。5月租出的另一间400方的写字楼，则被两家意向强烈的公司争抢，最终以7元/平方米/天的租金成交。”

由于租赁走俏租金上涨，EAC对于新入驻客户的资质要求就更高了。"EAC一直的目标就是成为满足世界五百强商务办公需求、具有金融特色的高端写字楼，现在已经集聚了40多家金融以及类金融企业，拥有近30家世界五百强客户，从而也形成了一种集群效应。”对于EAC的运营现状以及未来，高贤林显得信心满满。

同在黄龙商圈内的公元大厦，租金也从去年的5.2元/平方米/天涨到了今年上半年的5.8-6元/平方米/天。公元大厦目前也是基本满租状态，入驻率达97%，上半年只有三四间写字楼空出来找租户，已入驻客户主要集中在房地产、外贸、教育、投资等行业。

位于武林商圈的坤和中心，由于去年以6元/平方米/天左右的租金完成了90%的招租任务，因此今年可租面积已经很少。"今年大概租了5%左右的面积，像普华永道就租了600方的写字楼，5月已经装修好入驻了。现在只剩下35楼顶楼的一整层面积，有两家外企正在洽谈，预计7月底8月初就会谈定。”

而在正处于培育期的钱江新城，今年写字楼的招租情况也还不错。位于杭州大剧院西面的华联·UDC时代大厦，去年12月底交付，B幢写字楼整层出租。该项目营销部副经理孙建介绍说，B幢写字楼由于是全一线江景，目前租金均价大致为5.5元/平方米/天，半年来已出租了六成的面积，其中20层以上的高区写字楼已基本租完。"由于是整层出租，对于企业的资金实力要求较高，因此招租还是有点压力的，但也有利于维护和提升项目的档次，预计到今年年底可以完成80%的签约率。”孙建比较乐观地说。

业内人士分析认为，今年上半年杭州写字楼无论租赁还是销售都体现出了稳步上扬态势，这一波行情的最大推手，事实上仍是实体经济的复苏转好以及公司客户对于购买或租赁写字楼的热情增加，而并非是住宅受限带来的投资客资金挤出效应，这一点在完全自用不带投资目的的租赁市场上体现得尤为明显。

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