杭州土地市场火热入夏

   入伏以来，杭州的天气瞬间切换到了高温模式。而诚如这段时间飙升的气温，7月，土地出让市场也出现了难得的热闹景象。在经过了前5个月的冷寂、6月的复苏后，这个月底，备受瞩目的两块湖滨商业宝地也将"出阁”。谁将有意迎娶它们？市场会不会继续保持上半年"数量少、溢价率低”的出让节奏？又会不会迎来再度"疯狂”？对此，导报记者近日进行调查。

   "对西湖边的建筑来说，层高一直是悬在其头顶的一把达摩克利斯之剑”
   寸土寸金的宝地，谁来迎娶？

   7月30日，杭州主城区将有3宗地块出让，包括1宗宅地、2宗商地。

   其中，宅地位于丁桥，出让面积79425平米，可建面积182678平米，起价6003元/平米。商地两宗均位于湖滨，即西湖电影院地块及中华饭店地块，这也是迄今为止西湖边所剩不多的商业宝地。

   记者从杭州市国土局了解到，此次挂牌出让的"宝地”湖滨D-05、06地块(西湖电影院)、湖滨单元D-B1-16(B)地块(中华饭店)，同属湖滨单元，区域内交通发达、设施齐全、产业丰富、百货林立，是杭州商务服务业的聚合地之一，也是上城区着力打造RBD的中心区域。

   挂牌信息显示，湖滨D-05、06地块(西湖电影院)出让面积4082平米，为文化娱乐兼容商业用地，地上建筑面积13470.6平米，起价43418万元，折合楼面起价达32232元/平米。湖滨单元D-B1-16(B)地块(中华饭店)出让面积5007平米，为商业设施用地，地上建筑面积14119.7平米，出让起价38415万元，折合楼面起价27207元/平米。

   对很多杭州人来说，这两个地方，都是名副其实的"真正市中心”。

   三公园附近的西湖电影院，是不少杭州人罗曼史的发源地。然而，从2012年12月31日影院放完最后一场电影《泰囧》开始，人们就一直在默默地等待它的"蜕变”。如今，这块宝地终将出阁，那么，迎娶它的，又会是怎样的"高富帅”？

   虽然最后的结果要等到月底才能见分晓，但记者目前了解到的情况是，这里，很有可能变身为湖滨银泰三期。

   根据此前湖滨特色商业区建设指挥部的介绍，作为湖滨大商圈的组成部分，湖滨三期总占地面积约4100平方米，规划总建筑面积约24000平方米，未来是一个以商业、文化设施相结合的商业街，地上四层，地下三层。而西湖电影院也将成为湖滨三期综合体的组成部分，一改原来"陈旧”的形象，变成"高大上”的影院。

   至于另一中华饭店地块，感兴趣的商家同样非常之多，其中，还包括不少来自外地的房企，但谁能最后拿下它，还要等出让当天才能见分晓。

   不过，采访中记者留意到，虽然是寸土寸金的商业宝地，但因为其地处西湖边，对开发商来说，即便将其娶回了家，如何把日子过好也是一门大学问。

   记者发现，此次出让的两宗地块在规划上都有明确的规定，其中，湖滨单元D-B1-16(B)地块(中华饭店)用地性质为商业设施用地，用地面积约0.5公顷，容积率不大于2.82，建筑密度不大于90%，绿地率不小于5%，且建筑限高须控制在16米以内。

   事实上，对西湖边的建筑来说，层高一直是悬在其头顶的一把达摩克利斯之剑。

   之前，因此而折戟的也大有人在。记者在采访中了解到，如今西湖边的长生园停车场地块，2002年已被浙江中泰巨星置业有限公司以7089万元的价格拿下，然而13年过去，由于层高和日照等障碍，至今仍然没有进行开发。

   "一旦库存量出现下降，推地也开始了”
   下半场"高温模式”，就此开启？

   不过，虽然过好日子是门大学问，但记者发现，两块"白富美”宝地还是吸引了相当多的追求者。而以两宗宝地出让为标志性事件，在经历了上半年的冷寂之后，下半年杭州土地市场也大有开闸之势。

   记者留意到，2015年的土地市场一直较为平淡，大宗宅地的出让多集中在一二月份。"金三银四”期间，杭州楼市商品房成交量与去年同期相比上涨了91%，几乎翻番，但土地市场不温不火。

   此间，土地市场共计成功出让11宗地块，成交总金额仅为23.49亿元，比去年下降了59.4%，这也是自2013年以来的连续第三年走低。其中宅地方面的出让量更是稀少，仅为4宗。

   5月，土地市场延续之前的冷淡行情，仅有6宗土地出让（含萧山、余杭）。

   到了6月，冷清的市场逐渐开始有复苏的迹象。

   6月1日，位于未来科技城范围内西溪融庄南面的6万方宅地出让，最终，首次进入杭州的香港兴业国际集团竞得这块宅地，33%的溢价率也创下今年以来杭州市区宅地溢价新高。

   6月25日，申花板块又有两块宅地出让，其中万马药业地块出让面积为1.97万平方米，可建面积为4.3万平方米，起拍楼面价为13272元/平方米。万里塑胶地块出让面积为1.85万平方米，可建面积为5.4万平方米，起拍楼面价为12001元/平方米。经过一番激烈竞逐后，两个地块分别以总价65900万元和77800万元被九龙仓收入囊中。

   及至7月，推地的节奏更是高歌猛进。采访中记者了解到，包括两宗湖滨商业宝地在内，这个月杭州有11宗近700亩土地(695.24亩)挂牌，此间，也不乏丁桥、未来科技城等板块宅地。

   如此多土地高调登场，让很多人纷纷猜测其背后隐含的信号：杭州土地市场是否由此再度开闸？对此，不少业内人都给出了肯定答案。

   "二季度宅地出现高溢价，下半年土地市场转机是大概率事件。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢认为，下半年随着楼市信心和发展商资金状况的改善，土地市场的活跃度有望进一步提升。

   双赢机构总经理章惠芳也表示，上半年房企主要任务在于去库存以及优化资产结构，而下半年的土地市场则有可能相对更为活跃，尤其在九十月房交会前后。

   对于上述两者的观点，好地研究院院长钱贤强也表示认同。他坦言，上半年土地出让量的急剧下降除了楼市低迷、开发商拿地积极性不高外，政府有意放慢出让节奏也是原因之一。

   "一旦库存量出现下降，推地也开始了。”他说。

   "拿地兴趣的增加，除了销售、融资等环节给力外，手上'余粮’较少是这些房企出现在土地市场的关键原因”
   库存高企，谁还在拿地？

   最近，透明售房研究院发布了2015年上半年杭州楼市分析报告，报告显示，杭州可售商品住宅的去化周期逐渐回归到正常水平，按2015年上半年市区商品住房平均月销售面积计算，目前商品住房的去化周期为13.4个月，相比去年同期，缩减了13.8个月。

   不仅房价止跌回稳，一些明星楼盘更是受到热捧。

   然而，趋势向好的同时，库存处高位仍是楼市的一块"心头病”。

   记者留意到，从2014年开始，杭州楼市库存量几乎每个月都在攀升，从来没有库存下降的情况出现，今年4月，库存曾无限接近16万套，5月，库存自2014年以来首次出现明显下降，但目前仍有15万余套的天量。

   面对如此高企的库存，很多前几年疯狂高价拿地的开发商，眼下不得不继续在去库存的道路上疲于奔命。但尽管这样，想拿地的开发商还是有不少。

   按照杭州土地市场的勾地原则，只要土地挂牌公告了，就意味着已经有房企看中了这块地。那么，哪些房企在拿地？近期的土地市场成交记录，或许可以回答这个问题。

   数据显示，去年下半年至今，出手竞拍宅地的房企，主要有德信、天阳、龙湖、融创、万科、大家、滨江等。

   稍加留意就能发现，这些房企可以分为两类，一是龙湖、融创和万科为代表的营销能力特别突出的外来房企，二是滨江、大家、德信和天阳这类兼具品质和开发速度的本土房企。而它们的共同特点，都是房子卖得快，没有太多的库存。

   以上个月拿下申花板块两块地的香港九龙仓为例。

   记者发现，如果不算去年底联合绿城摘得的萧山地块，其上一次单独在杭州拿地，已经要追溯到2011年。

   而截至目前，杭州主城区范围内由九龙仓负责操盘的楼盘仅有九龙仓碧玺和九龙仓君玺。前者已经进入尾盘销售阶段，后者则是市中心高端楼盘，去化周期相对较慢。因此对于九龙仓而言，目前在杭州的土地储备已经很少。

   "九龙仓在杭州已经很久没有拿地了，我们要深耕杭州市场。”当天拿地后，九龙仓杭州公司总经理孙琪在接受媒体采访时曾这样表示。

   无独有偶。作为杭州本土房企的龙头老大之一，滨江房产今年的拿地意愿也非常明显。

   据悉，除了春节前在江干彭埠单元拿下一宗宅地外，在今年之后的几个月内，多次土地出让现场均能看到滨江的身影。

   尤其是6月份以来，据不完全统计，加上7月7日刚由泰禾拿下的85号地块，滨江房产即参与了4宗地块的现场竞价，且均参与了多轮报价，其中甚至有地块到最后一轮才最终放弃，足见其拿地意愿之强。

   采访中记者留意到，对于上述房企而言，拿地兴趣的增加，除了销售、融资等环节"给力”外，手上"余粮”较少是其出现在土地市场的关键原因。

   拿龙湖地产来说，在杭州上半年房企销售额排行榜中，其以25.99亿元的销售额排名第四，可在下半年，旗下新盘仅有春江悦茗一个，其余项目大多已在销售或处于尾盘状态，而这，也无疑成为龙湖拿地的最大动力所在。

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