上半年杭州商业地产5大事件

   受住宅降价牵连成交缩量
   均价跌幅近2500元/平方米

   三类商业地产房产品中，今年上半年商铺和写字楼都走势良好，惟独酒店式公寓成交量出现了大幅下降。究其原因，一方面，"禁酒令”慢慢体现在了供应市场上，酒店式公寓产品的面市量大幅减少；另一方面，今年楼市低迷住宅为了出货狂打价格战，一夜回到四年前，使得酒店式公寓原本相较于住宅的价格优势越来越不明显，同时酒店式公寓一般以精装修为多，这也制约了它的价格调整空间；再者，酒店式公寓本来就是商业地产中的类住宅产品，住宅一蹶不振，酒店式公寓也因此受到牵连。

   汉嘉佰晟商管统计数据显示，今年上半年，杭州全市（包括萧山、余杭）一共成交酒店式公寓3468套、总面积22.7万方，相较于去年上半年的4667套、29.9万方下滑十分明显；从整体价格来看，今年上半年成交均价为16383元/平方米，比起去年同期的18870元/平方米来也跌了不少，跌幅近2500元/平方米，大有向住宅看齐的架势。

   从成交套数前十排行榜来看，所有上榜项目成交套数都超过了100套，萧山项目占据两席，萧山老城区的香山四季公馆成交234套名列第三，价格也较低仅为7297元/平方米，另一个是钱江世纪城的新世界·丽晶国际，接近尾盘销售，共成交122套。而两大个盘赢家则都是今年的新开楼盘，位于申花板块、因寻狗送房广告遭到非议的蓝钻天成，一共成交444套夺冠，将5.6亿销售额收入囊中；之江板块的之江时代中心则通过整幢出售和散售结合的方式走量，成交329套拿下亚军，销售额达2.2亿元。

   上半年酒店式公寓整体价格的下行，除了香山四季公馆这样的低价盘放量外，也跟高价项目成交不活跃、占比较小直接相关。在成交金额前十排行榜中，均价三万以上的项目只有外滩里一家上榜，共成交60套，均价31998元/平方米，总金额达1.3亿元。外滩里是市中心豪宅项目武林外滩的酒店式公寓组团，上半年其住宅部分销售遇阻，因此推出外滩里进行一口价销售，市场反响还可以，自住客购买居多，从而回笼了部分资金。

   禁止城北、城东新增项目
   杭州要优化商业综合体布局

   6月，杭州市政协十届十四次常委会上提出，杭州将要优化商业综合体布局，以商业网点规划和城市规划调整为手段，针对商业综合体布局的问题进行差别化调整。

   据悉，为了对现有的商业综合体布局进行调整，杭州将采用"四个一批”的方式："退出一批”指的是禁止城北（运河新城）与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制；对市中心和钱江新城为代表的成熟商圈，则要"提升一批”，提高其商业品质；"整合一批”，是指控制三墩、申花、转塘等板块的开发规模与开发速度；与此同时，杭州将重点开发社区型商业综合体，适当在滨江、西溪、下沙大学城等板块进行增加，实现"新建一批”的目标。

   点评：综合体从稀缺到饱和到过剩，其实也就是三五年间的事情。大量综合体项目在杭城的四面八方上马开工，使得这一"盛宴”之下隐忧已现。一是品质问题，综合体操盘不易，商业地产的专业运营人才太少，近来娃欧商场撤场、中都百货关门，已给业界以足够的警示。二是数量问题，未来杭城将有许多综合体在短时期内先后开业，体量太大需求难以支撑，项目过剩和激烈竞争将是必然的，再不控制规划就晚了。

   杭州二手铺租金普跌近一成
   嘿客逆袭电商会否成功？

   从去年下半年至今，杭州很多小区底商和街铺的关店率和空置率明显增加，连一些主干道路或是商业氛围曾一度火热的路段，也开始出现空铺，这也是以前从未出现过的局面。

   "如果说去年下半年二手铺租金刚开始出现阴跌或微跌的话，那么今年一季度，很多店铺在屏了一段时间后，租金出现明显下跌，单间商铺的年租金下调幅度在5%-10%之间，大约3万-5万元。”中原地产商业地产部副总监马爱萍称。此外，好地段的商铺因为原来租金较高跌幅更大，像岌岌可危了有一两年的武林路，跌幅达20%甚至以上的都有，延安路、香积寺路等街铺也都下跌明显。

   几乎与此同时，5月18日，快递业巨头顺丰在全国范围内开出了518家社区便利店，名叫"嘿客”。当天，顺丰在杭州也首开8家门店，这一数字并且还在陆续增长中。据了解，嘿客门店的成熟模式，寄望于做好便民服务和体验性购物这两大块内容。

   物流巨头依托社区底商实体店铺逆袭电商，这到底是电商时代的一种倒退还是一种确有市场需求的新型补充？多方受限的社区底商看到新的发展方向了吗？

   点评：杭州的二手铺多年来终于到达价格天花板，开始触顶下跌，跟住宅市场类似，进入"挤泡沫”阶段。这是很正常的现象，作为一种投资房产品，如果投资回报率很低、售价又难以上涨，那么投资客纷纷退出也是必然的。

   从社区底商这一角度来看，这类商铺肯定不会消失，但需要寻找其赖以生存的良性经营业态。顺丰在做试验，目前来看"嘿客”模式竞争力不大，最终能不能摸索出一个靠谱的发展方向，还须拭目以待。

   上半年土地市场由热转冷
   商业用地成交占近四成

   今年上半年，杭州市区(含余杭区、萧山区)共成交土地92宗，总成交额543.1亿元，列历史同期第二，相比去年同期仅低了9个百分点。而事实上，过去这半年的土地市场却只能用冰火两重天来形容，一二月份土地市场热得发烫，两个月的成交额占了这半年总额的八成，而从3月开始到6月份，市场行情整体大幅回落，主城区宅地市场甚至进入冰封期，连续4个月宅地断供，余杭、萧山也基本以商业地块出让为主。

   据统计，杭州市区上半年一共成交商业用地60宗，总成交额211.5亿元，占比39%，商用地比例明显增大。三区成交中，主城区涉宅用地成交228.7亿元，占主城区全部成交额的56.5%，占市区涉宅用地总成交额的七成左右，其余全是商用地的份额。

   点评：上半年一、二月份过后，杭州土地市场基本哑火，尤其是宅地，主城区连续断供四月，连余杭、萧山也以商业用地为主。一级土地市场的供应量和供应节奏，将直接决定后续二级开发市场的体量多少和快慢如何，因此，杭城住宅楼盘一年多后或将迎来一个少量供应期，间或会出现断层，而商业楼盘的供应和销售则会正常一些，维持在比较平稳的水平之上。

   近十个新盘带来37万方供应
   滨江写字楼步入"丰水期”

   今明两年，经历了一段时间"枯水期”的滨江写字楼即将进入"丰水期”。一向成交量和成交价格都较为平稳、走势企稳的滨江写字楼市场，近两年内将迎来不少新丁，近十个楼盘都将全新面市，带来约37万方的体量，滨江写字楼由此进入集中供应期。

   在连续经历了三年成交小年后，今年开始滨江写字楼新盘终于井喷。从区域来看，新项目仍然主要集中在滨江区政府板块，打头阵的是银泰国际，下半年还有星光大道二期以及新盘升华·悦晟中心。此外，为了规避板块内写字楼供应量大增而带来巨大销售压力，多个新盘选择了明年再推写字楼产品，比如融创·云台中心、兴耀房产的60号地块以及寰宇天下等。

   点评：滨江板块由于供应量较小，近几年来成交走势一直企稳，90方中小刚需住宅和写字楼都是如此。从写字楼来看，市场的每年可消化量大致有一个上限，因此这批新盘集中供应也将面临较大的竞争，同时，滨江板块和邻近的钱江世纪城板块也将直接构成竞争。而对于想买写字楼的客户来说，近期滨江板块的可选择余地一下子大了很多。

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