滨江社区商铺“热” 必然还是巧合？

5月23日，杭州主城区楼市的预定量由前一天惨淡的零套骤升至87套，其中69套全部为滨江板块的东方郡一期商铺。69套一天卖完的成绩，即使在楼市火爆时也鲜少出现。

而本网记者统计了自新政下达前后至今杭州主城区商铺的成交量，发现滨江板块的商铺以310套占成交总量的45.6%。

杭城的社区商铺，开盘即遭哄抢一空的案例在滨江上演，新政以来45%以上的社区商铺成交量也在滨江创下。

无疑，不管是行情还是推盘量，滨江商铺都处于杭城领头羊的位置。滨江社区商铺"热”，是必然还是巧合？且看本网独家调查。

行情：滨江商铺交易量领跑杭城

主城区各大城区商铺成交数据，在不到4个月的时间里，滨江区商铺成交量达到了310套。据测算，杭州七区(如上表)这期间总的商铺成交量为681套。其中表现特别突出的为欣盛东方郡和天鸿君逸。在4个月不到的时间内，东方郡商铺成交85套，其中有69套成交量是在5月23日开盘当天创下的。另外，天鸿君逸成交了67套，仅次于东方郡。

在这批成交商铺中，除了少量的写字楼外，成交量基本集中在社区商铺中，除了具备地铁商铺性质的社区商铺欣盛·东方郡、云厦·连园外，还有大量非地铁商铺概念的社区商铺，如风景蝶园、白金海岸、春江时代等。

而在成交价格方面，滨江商铺的售价并不低，在记者统计的七个区域中(上城区、下城区、下沙区、拱墅区、江干区、滨江区、西湖区)，以20626元/平米的成交均价位列第三。另外，拱墅区以29129元/平米位列第一，江干区以22569元/平米位列第二。

调查：滨江商铺成交为何如此"牛”？

对于市场所形成的成交量，一般有两方面的因素来作用：

第一方面是作为市场的供给方——开发商商铺供应量大。记者发现，相比别的区域，滨江区拥有社区商铺的楼盘相对较多，像东方郡、云厦连园、天鸿君邑、风景蝶院等滨江热点楼盘基本上都不是纯住宅项目，均包含了不同体量的底商。这或许跟政府推地时所做的用地规划也有所关联。滨江社区商铺在供给量上就具有一定的规模，具有某种必然性吗？

第二个方面是作为市场的需求方——滨江商铺"热”，热在哪里？记者发现，地铁商铺成为了很多投资客的首选。当住宅市场投资风险越来越大的时候，购房者陆续选择了保值增值价值较高的商业物业作为投资选择。那么，滨江社区商铺需求到底有何特点？

为理清这两个方面的思路，本网记者特别进行了采访调查。

区域规划难以支撑其大型商业发展，社区商铺得发展？

欣盛房产常务副总李晓桃说，"由于滨江目前真正的大型商业体只有星光大道，还不足以支撑整个滨江的商业供应量，因此，随着区域入住人口的逐渐增大，社区商铺的机会也日益彰显。”

自新政落地以后，杭州主城区商铺推盘量多集中在滨江板块，且多为地铁商铺，地铁商铺无疑成为未来滨江区域最为繁荣的商业形式之一，因此它的热销不足为奇。滨江区域产业集聚且多样，包括软件产业基地、集成电路设计产业化基地、留学人员创业园、动画产业基地、电子信息产业基地等先后成为国家级的产业基地等。然而，这也导致了其产业类型的杂乱。

"滨江呈现的是一种总部经济的概念，总部经济往往很难支撑大型商业的发展。”稻禾酒店顾问资深顾问张会建认为，星光大道作为滨江目前唯一的大型商业体，很难支撑整个区域的商业需求，而基本的社区商业无法与其它商圈，如较为成熟的武林商圈、湖滨商圈的大型商业体做抗衡。

而以星光大道为例，依旧存在着一些类似"候鸟效应”的商业发展弊端，由于滨江人口多为流动性人口，白天集中，晚上消散，因此呈现出白天繁华，晚上则为'空城’的尴尬景况。"滨江大型商业体所存在的局限性，给了社区商铺发展的机会，而滨江今后的商业也越来越需要社区商铺的繁荣才能得以支撑。”方正地产朱宏波如是说。

地铁商铺投资价值刺激需求，带动行情热

滨江社区商铺如此之多的供应量被良好的消化，并转化为市场的成交量，取决于购房者的认可。记者采访了部分滨江商铺的需求方，发现滨江商铺吸引他们的最大元素是"地铁概念”所带来的投资价值。

欣盛常务副总李晓桃在预期未来滨江商业地产的发展趋势时也表示："未来滨江人口的流动量将主要集中在地铁一号线附近，地铁沿线商铺将成为未来滨江最为繁荣的的商圈之一，其租金回报率及投资价值都值得期待。”

"相对周边其他二手商铺来看，28000元/平米的地铁商铺价格还算便宜。”一位购买了东方郡商铺的严先生这样告诉记者。严先生说，作为投资者的他，看重的就是"地铁概念”，尤其是滨江板块的地铁商铺，由于价位合理，周边小区入住率相对较高，对他具有较强的吸引力。

滨江地铁沿线的商铺行情也确实比较乐观。记者了解到，目前春晓路沿线商铺出租率近乎100%，以2008~2009年交付的瑞立中央花城、风雅钱塘为例，40平方米商铺年租金基本在7万元/年，90平方米商铺一般年租金已达13~14万元/年，而200平方米以上的商铺，有部分更是超过了20万元/年，并且基本能保持每年8%左右的租金增长率。

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