杭州写字楼市场库存高企 钱江新城多元模式谋突围

  戴德梁行在媒体发布会上宣布：杭州未来3至4年间市场整体供应量将达到400至500万平方米，市场竞争将持续激烈，新兴商圈凭借价格优势，加速分流优质客户。

  杭州写字楼市场整体平稳新兴商圈兴起竞争持续加剧

  戴德梁行最新数据显示，今年截至目前，杭州主城四大核心商务区甲级写字楼市场的存量约为200万平方米，其中钱江新城存量就有约109万平方米，占整体市场的50%以上。从供需走势来看，杭州写字楼市场供大于求，销售市场年去化量约40万平方米，整体均价走势呈下行态势。未来，库存量将持续上升。

  从空置率来看，武林商圈空置率最低，仅为4%，该区每天租金平均报价为每平方米5.8元。租金最高的地区是黄龙商圈，每天租金平均报价为每平方米5.95元，空置率为7%；庆春商圈和钱江新城的每天租金平均报价分别为每平方米4.0元及3.7元。现时杭州的写字楼租赁市场中，甲级写字楼的净吸纳量为每年10万到15万平方米，市场整体需求量较为稳定，但外资企业需求下降。

  从销售市场来看，小面积低总价的产品拥有更强的去化能力。从2014至2015年成交面积段来看，市场主力的去化面积段为100-200平方米，成交占比达到40%；从2014至2015年成交总价段来看，单套成交总价300万以下的占比达到65%，其中100万-200万占比达到28%。

  戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光先生表示，租赁市场租金走势平稳，随着未来写字楼市场供应量的持续增加，租金有下行风险。从整体来看，无论租赁还是销售，均面临新兴商圈的分流，供需失衡，市场整体价格下调风险加大，整体市场竞争环境持续激烈。

  钱江新城趋于成熟金融行业为主导产业

  值得一提的是，钱江新城区域作为新兴CBD区域备受市场关注。目前，钱江新城发展已经趋于成熟，甲级写字楼聚集。其发展进入中后期，区域内商务氛围已经形成，区域认可度得到显著提升。但由于市场供应量集中，区域内空置率仍处在较高水平。区域市场平均租金为每天每平方米3.7元，年吸纳量约50,000平方米。部分项目去化速度差异较大，去化速度受价格因素影响明显。

  从市场表现来看，钱江新城目前的客户以金融行业为绝对主导，主要来源于核心商圈搬迁。由于钱江新城的金融特性，以及近期金融行业整体极为快速的发展及扩租态势，金融行业在成交客户的占比中为占据绝对主导地位。外资企业等优质客户对钱江新城的市场认可度加强，成为核心商圈外溢客户的首选区域，例如葛兰素史克、宝马、微软、安永及戴德梁行均已经入驻钱江新城，三星、ABB、雷格斯亦有意向入驻该区。

  钱江新城库存仍处高位多元化产品模式有助突围

  未来三年内钱江新城新增租售体量约50万至60万平方米，市场竞争仍将持续激烈。随着钱江新城已成为杭州新的商务CBD，杭州写字楼市场亦已从西湖时代迈向钱塘江时代。钱江新城是市场中除传统商圈外，最具备商务集聚效应及市场认可度的区域板块。由于高架及地铁的开通，已经大大缩短了区域往来传统核心商圈的距离，并提升了便捷度，区域商务价值进一步凸显；高品质甲级写字楼聚集，代表了市场高端的产品品质及形象；较市中心传统的核心商圈拥有更有竞争力的租金价格。

  汤耀光先生表示："金融产业聚集型加强，同时各行业龙头企业及优质外资企业的比重将得到进一步提升，区域内的高端商务氛围将进一步加强。区域产品硬件品质将进一步升级以迎合市场的需求，同时企业客户对于楼宇软性服务的诉求将进一步凸显。由于较高的空置率及未来供应的持续放量，区域价格水平在短期内仍将保持平稳。售价不会出现明显的价格涨幅，租金走势也将同样保持稳定。”

  谈及未来钱江新城的挑战与应对之道，汤耀光先生总结说："紧贴产业特征，如金融行业及互联网金融等，打造具有高度产业聚集性商务区；以产品作为核心竞争力，关注新技术及环保运用，关注公共部位细节的打造及附加值，关注目标企业对产品之需求；最后就是要重视服务标准，提升软性竞争力，开发更多元化的空间及产品模式，如联合办公、孵化器、服务式办公等。”

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