杭州楼市迎来大浪淘沙 外来房企市场分化加剧

如果以万科并购南都的2006年作为外来房企抢滩杭州的元年，那么今年就是外来房企入杭的第九年。而随着2013年20多家外来房企集体涌入，杭州楼市已成为全国实力房企比拼的重要战场。但是，并非所有外来房企都像万科那样幸运，不少房企正遭遇首个项目亏损的厄运，甚至有少数房企已经败走杭城。

近日，远洋4.4亿元接盘雨润杭州城东新城项目的消息，在杭州楼市持续发酵。雨润于2014年9月首入杭州拿下城东新城一宗4.2亿元的宅地，正当业内人士期待这个杭州楼市迟到的外来者会有什么样的表现时，它却以项目整体转让的方式撤离杭州，令人愕然。雨润此举虽有其他一些偶发因素，但不可否认的是，即便雨润坚守杭城，以城东新城新盘林立市场竞争之激烈，能否站稳脚跟也实在是个未知数。

与雨润类似的境况，还包括河北天成。2013年首入杭城的河北天成，两年间投入近46亿元巨资，先后拿下申花热电厂两宅一商三宗地块，总开发体量高达41.6万平方米。然而，拿地之后的河北天成却显得后劲不足，最终在去年底将其中的两宗地块转让给中粮。比雨润的处境稍好一点的是，河北天成至少还保留了一个地块，算是尚未完全撤离杭城。

而在更早之前的2013年6月，雅戈尔甚至甘冒天下之大不韪，不惜以4.84亿元保证金打水漂的巨大代价，退还两宗申花姊妹地块。2010年10月，雅戈尔以24.21亿元的总价拿下这两宗地，没想到之后的几年时间内市场行情急剧直下，项目开发前景黯淡。2014年1月，这两宗地块重新出让，被景瑞以20.76亿元拿下，市场证明雅戈尔当年拿地确实是买贵了。雅戈尔退地之举意味着撤离杭州市场，至少几年之内重返杭城的可能性几乎为零。

近年入杭的外来房企中，除了无奈撤离杭城的，更有为数不少拿了高价地而被深套的。比如2009年12月拿地的中企御品湾，当年的楼面价高达18206元/平方米左右，由于种种原因直到现在还没开盘，开发成本已高达30000元/平方米左右，而目前这一区域（章家坝）的市场接受价不会超过25000元/平方米。正因为如此，开发商已经做好了巨亏的准备。也由于出师不利，中企在这之后并未在杭开发第二个项目。

2013年5月首入杭城的安徽淮矿，以14711元/平方米的楼面价拿下彭埠宅地，创下板块地价新高。周边大多数同期甚至是晚大半年拿地的项目，目前均已开盘，然而安徽淮矿项目开盘却似乎仍是杳无音讯。毗邻的天阳尚城国际目前售价仅18000元/平方米，以安徽淮矿项目的拿地成本，实现盈利的难度很大。

从数量上而言，2013年是外来房企进入杭州楼市最"凶猛”的一年。这一年，先后有27家外来房企在杭州首次拿地，屡屡大手笔：旭辉斥资47亿元连夺三地，融信34.6亿元拿下蓝孔雀两宗宅地，招商布棋申花和牛田……至此，"招保万金”以及千亿元俱乐部成员悉数到杭。如今，这些房企在杭首个项目大多已经开盘，浙报地产研究院去年曾做过一项调查，这些项目中有一半以上出现亏损。而今年，尽管楼市加速回暖，但是大多数楼盘的房价并未实现反弹，部分楼盘的亏损面进一步扩大。进入2014年，这些外来房企拿地热情明显回落，与其首个项目盈利前景不佳，显然有着直接关系。

当然，这几年入杭的外来房企中，也不乏万科、中海、龙湖这样的成功者。比如万科，不但跻身销售额前三甲，且在杭城完成战略布局，已成为市场领头羊；比如龙湖，凭借过硬的产品以及出色的营销，几乎是一路热销。而2014年首次入杭的方兴地产，在众多初入杭城的外来房企中也算佼佼者，在杭首个项目黄龙金茂悦自去年年中首次开盘以来持续畅销，并且成为当前为数不多的涨价楼盘之一。

可以预见的是，随着房地产市场加速洗牌，那些产品竞争力一般、市场应变能力不强的房企，将会被逐步淘汰出局。事实上，这几年中，不少杭州本土房企也渐渐淡出房地产市场，一些原本实力并不弱的本土房企甚至已有两三年未拿一块土地。而对那些看似实力雄厚的外来房企而言，进入杭州市场还仅仅是第一步，能否站稳脚跟才是关键。一方面会有新的外来房企入杭；另一方面也会有更多的外来房企败走杭城，这是一种自然的市场现象。

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