杭州楼市兴起专业市场商铺投资热防三大风险

   在杭州百井坊巷经商的刘小姐这两天都在考察一家专业市场。这家专业市场由于地段较偏，商铺面积不大，总价可以控制在100万元以内，开发商承诺购买后给予一定的租金回报。刘小姐和温州的父母商量后，很是心动。这天，她带了10万元定金和父母一起来看房，但考察后，她还是放弃了。因为开发商没做过商业地产，她对其信誉没有信心。

最近杭州楼市有个有趣的现象，老百姓对投资专业市场的热情很高。据余杭房产信息网显示，5月21日新开盘的宏丰家居城，320间商铺已销售53套，销售率为16%；4月26日开盘的亿丰家居建材城，716间商铺至今已卖出416套，销售率为58%。

专业市场商铺的投资，原来只限于这个行业的从业者，但现在有越来越多的市民投身其中。它的投资前景究竟如何？它的投资风险又有多大？记者特地做了一个调查

面积小，回报承诺高

眼下的杭州楼市，纯粹的商业地产项目并不多，而几个专业市场商铺是其中的亮点。浙江亿丰家居建材城，位于杭州良渚莫干山路与新104国道交接处，总共推出了716间商铺，开盘价格为9031.5元/平方米，目前716间商铺已卖出416套。

杭州宏丰家居城位于闲林镇，在02省道边，杭徽高速入口附近。商铺的面积最小60平方米左右，最大百来平方米。据售楼小姐介绍，开盘均价9400元/平方米，总价在50万~100万元。1号楼5月21日开盘，销售率达16%左右。

专业市场之所以卖得火，业内人士认为主要是三方面原因：

一是专业市场商铺的总价都在30万~80万元左右，这样的低总价小面积商铺在杭州的商铺市场非常稀有，杭州的老城区独立商铺一般总价都在100万元以上，郊区商铺总价低一些，但商业氛围还未形成。

二是其承诺的高回报率。

杭州在销的几个专业市场商铺都采用购买后前几年开发商返租并给予租金回报的模式，这种模式和酒店式公寓等投资物业比较相像。

像宏丰家居城要求业主在签订销售合同前必须先签一份《委托统一经营管理合同》，合同规定，业主将商铺全权委托给开发商经营，时间为10年。头3年，业主必须将商铺经营权无偿交予开发商使用，从第4年开始，业主可获取由购房合同价的8.86%和营业税、房产税等相关税费组成的租金回报。

像基本卖完的大世界五金城，假如业主将商铺返租给开发商，每年可拿到购房款7％（税前）的投资回报，时间为7年。以这家市场商铺总价平均为50万元为基数，购房者每年可领到35000元的租金回报，折合到每月，计2917元/月。而就在这家市场对面，一个卖杂货的平房商铺，店主告诉记者，40平方米的商铺月租金不过1300元/月。

三是这些专业市场所描述的前景。

据调查，它们都位于杭州的近郊，临近高速公路等交通枢纽。它们都对外宣传是高起点高定位。

另外，由于开发商拿的是挂牌出让的土地，有产权，而杭州的传统市场一般都是租赁权，有产权的不多。

卖得好不等于经营得好

据调查，购房者热衷投资此类商铺主要在于其承诺的高额回报率。但卖得好是否意味着这些市场就经营得好呢？事实证明，市场的经营状况还有待检验。
一家市场2005年开盘以来卖得不错，近日，该市场开业。

据开发商介绍，该市场一期15.8万平方米已经建成。业主购买并获得产权，其中绝大部分再返租给市场（有少数业主选择自己经营商铺），市场受业主委托进行招商与出租商铺。

虽已开业，但周一上午记者在市场内走访后发现：市场的招商率为50~60%。上午十点多，市场内开业的商铺寥寥无几。已开业的一家公司的负责人告诉记者，开业后的经营状况一直不好，主要是人流量太少。

对于开业商家少的原因，开发商是这样解释的：门口的道路改造没有完成，影响了市场的人流量，商户不愿按时开业。

开发商还认为，一个大型的专业市场必须有3年以上的市场培育期，要一开业便呈现"生意兴隆”的场面这是很难做到的。

开发商还表示，虽说招商只达到一半左右，但给业主回报的承诺还是会如期兑现。

市场商铺投资防三大风险

购买专业市场商铺的都是哪些人？据对几家专业市场购买群体的调查，记者发现，经营户和本省的中小投资客占了绝大多数。像某家居城，从新时代装饰材料市场等现有家居市场过来的经营户占1/3左右，其他都是投资者。除杭州本地人外，以金华、温州、台州投资者居多。投资专业市场的风险到底有没有？在哪里？

一大风险就是市场经营风险。一位在杭州已有多处商铺投资经验的温州朋友告诉记者，市场商铺相比独立商铺，独立性和稳定性较差，如果市场经营不好，手中的商铺可能不但赚不到钱，还会成为"死铺”，转手也会比较困难。

其次是开发商的资源整合能力。汉嘉机构百盛招商总经理方芳认为，商铺不同于住宅，它有赖于周边的商业氛围，而市场类的商铺更讲究这一点。因为市场类商铺更讲究开发商的市场和产业技术背景，开发商的资源整合能力可能就决定了这个市场的兴旺，而这个市场的兴旺就决定了你手中的铺位价格的涨跌。

三是租金回报是否能兑现的风险。对于市场商铺常见的租金回报承诺，浙联律师事务所主任律师戴和平认为，国家法律明确规定，开发单位不能承诺租金回报，如果你购买的市场商铺销售合同、经营合同签的是同一家公司，那就要当心了。但即便是分开签，租金回报是否有保障最终还是看经营公司的经营能力。如果经营能力不好，租金回报即使合同有规定也很难真正落实。

专业人士认为，投资专业市场是中小投资者一种新的理财方式，一般情况下，经营较好的专业市场，像杭州的龙翔服饰城、环北小商品市场，一个铺位的经营权转让就高达四五十万元，投资回报之高明显高于独立商铺。由此，投资专业市场要求投资者有相当的投资经验。

当然，要求一个市场一开始就生意兴隆也是不实际的，有一定的市场培育期也很正常。但关键是，投资者不能只盯着开发商承诺的高回报，眼光要放远，一定要考察周详，对经营公司的实力和市场的定位有信心，这才是商铺增值的根本保证。
 

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