方芳：2012年投资客可以重点关注写字楼

住宅的限购让商业地产异军突起，在楼市的戏份也逐渐加重。回顾2011年，商业地产销售总量与2010年相当。不同的是，2010年写字楼占销售比例较大，2011年销售业绩主要来自酒店式公寓。而2012年，商业地产的掘金点又在哪里？新浪乐居独家专访赢商机构总经理方芳，为网友们一一点拨。
主持人：方总你好！

方芳：你好！

主持人：能不能简单介绍一下目前特别是2011年杭州商业地产所呈现出来的格局，跟往年相比有什么样的特征？

方芳：2011年从大家关注度来讲，应该是商业地产年，因为对住宅整个严厉宏观调控下，大家都觉得商业地产黄金十年来了，在2011年初的时候大家都在热议这个话题。现在过了整个一年，我们来盘点一下商业地产在2011年行情里面还是呈现出跟往年不一样的发展态势。

首先我们觉得，从总的商业地产供应量来讲，写字楼、商铺、酒店式公寓这三类产品，其实2011年总的成交量跟2010年差不多，都是100多万方，将近104万方左右，2010年也有将近102万方，差不多持平。但是从整个分配来讲，酒店式公寓这块非常明显放量，也冲出了将近53万方的成交套数。所以相比较而言，商铺跟写字楼这块比较暗淡。商铺跟写字楼的成交，跟2010年相比都是下降的，写字楼今年只成交了将近23万方左右，商铺只成交了将近25万方，同比写字楼环比下降了31%的成交量，商铺下降了将近20%。

所以我们也可以看到，2011年所谓的商业地产年，应该还是一个类住宅酒店式公寓旺销年，这也可见，从本身供应市场来讲，刚需的释放还是很明显的。另外一个，酒店式公寓本身今年成交量来讲，我们也可以总体看出，它起来是一个以价换量的过程。所以应该讲，纵观2011年商业地产相较于住宅来讲还是有一个不错的成绩，这是从供应角度来讲。

从发展趋势来讲，因为是在调控过程当中，开发商也都在反思是否在以后发展过程当中，我们应该逐渐调整去做一些商业地产的自主开发，这应该讲也是大家今年普遍思考的一个问题。从杭州整个商业地产发展上来讲，或者我们讲从供应机会来讲，2012年应该是一个地铁年，大家无外乎会围绕地铁上盖物业，包括跟地铁相关联的跟商业地产有关的一些产品会进入到一个热议的话题，因为毕竟地铁的开通，虽然现在只有一条线，但是还是会改变人们的一些生活习惯包括交通出行的习惯。随着地铁年的到来，可能大家觉得大体量地铁上盖商业会逐渐释放出来，这点上我个人觉得，因为商业地产相对来讲是较为复杂的开发产品，特别是大型的持有型物业。

地铁的开通，其实从某种意义来讲是有一个双向效应，一个是吸出效应，一个是吸入效应，被吸出还是吸入，这还要看本身商业物业规模体量以及你本身吸引力的问题，我们也可以看出，像钱江新城目前虽然交通条件这些还不是最好的，人气还不是最旺的，但是作为航空母舰万象城还是有它非常大的吸引力的，应该讲，在地铁未开通的时间上，它已经迎来了自己相对比较稳定发展的空间。所以未来这些地铁上盖的物业，可能更多是考量本身你对这个商业物业操盘能力以及你的运营能力，包括你对资源的集结能力，这跟造房子的难度相比，相对来讲后期难度会更大一些。

主持人：方总，你刚才提到地铁物业、地铁商铺这块，很多投资者在2011年的时候住宅也好、股票也好，投资不是很顺畅，他们想把这部分钱放到商业地产上，你说的地铁这是一点，明年会不会有一些小商铺的放量？这是我们投资客比较关心的问题。

方芳：商铺供应量来讲，这几年供应量一直稳定在这个水平上，包括在2011年从成交量来讲反而下降，共两来讲，2011年可售商铺供应量，最明显的就是期铺时代，2011年很多开发商都在卖期铺，这在以往是很少的情况，这也跟销售指标完成进度有关系，希望通过不限购的商铺能够冲一些量，完成一些指标。虽然2012年是地铁年，会带来地铁沿线商铺供应量的放量，但是地铁带来的效应个按差别很大，因为从社区商业来讲，你跟地铁相差500米以上，几乎地铁给你带来的效应还是很微小的。相反的，地铁未来一些通道上面，就是我们经过地铁的通道，这些通道可能对杭州商业供应来讲是一个新的产品，以前都没有碰到过的。所以我觉得2012年，在可售商铺这块，应该从供应量和成交量来讲，还是跟往年差不多，还是以自己独立行情态势走，差别不是很明显。

主持人：刚才方总提到2011年写字楼成交量不是很高，这可能跟市场供应量有关系，2012年写字楼这方面有什么改变？

方芳：2010年写字楼是相对供应量发展大的一年，成交量相对也是历年最大的，2011年其实环比下降了30%多，从供应量来讲是缩小了。2012年，在写字楼、公寓、商铺这三类产品中，可能大家会关注写字楼，因为从手上的货来讲，可能2011年的时候商铺动过了、公寓也动过了，如果手上有写字楼的货，可能会考虑2012出这个货。从价格来讲，相较于2011年以价换量的过程走下来以后，写字楼相对现在跟其他产品来讲，相对跟公寓、商铺价格来讲，写字楼价格相对来说还是比较可以的，当然单层商铺、沿街商铺价格除外。

主持人：回报率呢？

方芳：回报率来讲，可以从杭州成熟的黄龙商圈城西板块来看，写字楼目前投资回报率在5%以上，跟商铺、住宅来讲还是很亮眼的。当然像钱江新城这种写字楼，供应量比较集中的板块，因为现在集中供应需求还没有出来，相对来讲它的回报少一点，因为从租金来讲还是有落差的。

主持人：刚才重点分析了酒店式公寓和写字楼，大家也注意到一点，这两年杭州综合体项目，像银泰、万象城形成了很多，市场上有这么大的需求量吗？会不会有一些供需上面的落差？

方芳：从大型商业综合体来讲，从目前杭州供应量来讲，我认为已经开出来的这些供应量来讲，跟同类省会城市来比，我觉得杭州是很少的。其实杭州可以去盘点每个年度当中，其实不是每个年度都有一个大的商业综合体开业，万象城也是2010年开的，其实2011年对杭州来讲没有一个比较大的瞩目的项目开业，同类省级城市比较，杭州是比较少的，这也跟往年杭州比较关注于住宅的开发有关系，因为这都是一个趋利的行为。在未来这几年，杭州会迎来一个大的购物中心跟综合体发展的周期。但是在这个发展周期当中，其实我也是讲，不是说每个地方都适合做综合体，综合体本来前面有两个字叫"城市”，是城市综合体，相对来说一定是在城市成熟区域，通过比较高密度去开发来发挥物业最大效应。在新兴的区域，特别是新区或者入住率周边人口不是密度很高的地方，在非成熟区域做城市综合体，其实付出的成本跟培育的周期会非常长。所以这从点来讲，也是提示各个区域，投入到开发商或者是发展商来说，还是要谨慎对待，有机会，但是也有困难和风险，其实商业是顺势而为的过程，不是说自己能够去砸钱一定能够一蹴而就，因为毕竟最终商业地产或者是商业物业是消费场所，是必须要消费者来捧场的，人是关键。

主持人：我们知道赢商是商业地产比较专业的顾问公司，在2012年即将来到的时候，能不能给我们地产商分析一下，因为目前地产商投入商业地产比较热衷，在这里你们有没有一些比较好的意见给到我们的投入客？

方芳：我觉得有想法，想进入到商业地产开发的这些开发商，我觉得首先要把握几个点：首先一定要找一块好地，就是这块地一定不是说在周边比较荒芜的，我们一直在强调，千万不要去做稻田商业，因为这不是完全自己能够去控制的，首先是地的选择上面；第二在规模的选择上，根据自己资源的集结能力以及本身自己资金的能力，因为商业地产是持有型物业，其实对资金要求比较高，所以要根据自己的实力跟能量去选择我是做5万方还是做15万方的还是做20万方的，这也是很关键的；第三既然要做持续型的、经营型的资产，其实要集结的资源，包括几方面的资源：一个当然是人力资源，必须要有专业团队去做，这样能够避免你去交学费，因为在开发过程当中一旦交学费这个后果是比较恐怖的；第二一定要有能够集结更多的、更优质的商家资源的能力；第三后期还要有非常好的运营管理的能力。所以这其实是必不可少的。其实还是三个，一个是要有一块适合做商业的地，而这个地在你的开发周期里面，本身的人流量包括它的人口数还是能够去支撑的，第二要做适合自己可以控制的这种规模的发展，第三当然要做成一件事情，肯定是需要很多的资源来配合你。所以这不是说在住宅里面现在不太好赚钱了，整个利润率、控制力也太好去操作了，跨到商业地产就一定能够赚钱了，也许对于能操作的、能控制的公司来讲，它捧的是一个金饭碗，但是一旦没有捧好，可能花下去的钱，因为住宅还可以以价换量，但是我是一个商场，一旦开不起来以后，这个后果很难去想象。

主持人：这个是给开发商的建议，对于投资者来说，明年我们可以重点关注杭州哪几个区域？

方芳：我觉得从投资客来讲，明年从商业地产产品里面，首先建议可以关注一下往年不太关注的写字楼这个产品，当然写字楼产品因为本身是一个出租型的、持有型的物业，要关注不同板块升值潜力跟投资回报率，从个人来讲，写字楼这块我还是比较建议关注城西板块，因为城西板块目前是相对比较成熟的，而且需求也是比较旺盛的，我觉得从商铺这块来讲，一直是商业地产里面比较传统的产品，相对也是比较稳定的，特别是社区商业这块，因为它还是有一些固定的业态会进入，有一些相对比较稳定的租金平台在那个地方。如果是一些中小型投资客，这也是一个比较好的可选择的投资产品。

主持人：谢谢方总接受我们的采访。

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