关于杭州土地拍卖规则改变的疑问

兔年杭州的土地市场一直有些沉寂，除了余杭一直维持较为充足的供应外，主城区和萧山几乎双双陷入沉寂。宅地出让几乎是销声匿迹了，不仅如此，在一波又一波调控的打压下，开发商拿地的热情似乎也可是减退了，不见了昔日争抢地王的疯狂。

然而一则新闻，让人为之一振。3月31日，杭州市国土局公示了新的土地出让公告：5月5日出让3宗宅地。"断粮”5个月后，杭州主城区宅地市场重新开启了，但是更让人眼前一亮，遐思无限的是，这一次土地拍卖的规则变了。

三宗土地的挂牌文件显示：竞买人确定方式，"涉及配建保障性住房地块，本次挂牌出让设定合理的土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人；不涉及配建保障性住房地块，按照价高者得原则确定竞得人。”

关于保障房的建设，一直以来就是疑虑重重，到底怎么建谁来建等等问题一直都在探讨中。这一次，杭州也要开始试水了。那么土地规则的改变，到底会带来什么呢？

出让规则重大变化不再"价高者得”配建模式将是怎样？

公告中对"竞买人确定方式”明确提出：涉及配建保障性住房地块，本次挂牌出让设定合理的土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人；不涉及配建保障性住房地块，按照价高者得原则确定竞得人。

也就是说，今后杭州主城区出让的宅地将采取两套规则，涉及配建保障性住房地块不再是"价高者得”，还要通过投报配建保障性住房面积，投报面积最高者才能竞得地块；而不涉及配建保障性住房地块仍然按照"老规矩”。对于很多业内人士而言，接下来最为关心的问题就是哪些地块会是"涉及配建保障性住房地块”，配建模式又将是怎样的？

有很多的疑问：如果地块成交没有达到合理上限价格，那这块地算流拍，还是成交，成交的话，保障房怎么算，算多少，如果达到合理上限价格，保障房面积最高是否有上限，如果没有，是不是现在开始pk谁的保障房面积多，还是在拍卖之前，参与拍卖的开发商，都准备自己最多能承受的保障房面积，然后现场大公开吗？怎么知道这块地没有涉及保障房，是不是出让公告就告知那块地是有配保障房，那块地没有；陪保障房，如果没有配保障房，而达到合理土地上限价格的时候，这块地是继续拍，还是直接算流拍？太多的疑问在我脑海出现。大家都很关心10%的保障房指标是在一块地体现，还是在总量上体现……

杭州宅地价格会降吗？

杭州土地出让向来价高者得，采用新的竞拍方式后，杭州地价会降吗？会对楼市带来怎样的影响？

"这两宗地的合理上限价格要到出让当天才能公布。目前，我们也无法估计新模式的市场反应。”杭州市国土资源局土地利用处处长沈波表示。地价上限是根据历史上同类地块的合理成交最高价而定，也就是说，新出让地块的地价无法超越历史最高价。

"这种模式基本杜绝了地王的诞生。”一位不愿透露姓名的开发商认为，但模式的变化和地价的高低并没有直接关系。现在的出让方式貌似不是"价高者得”，但保障房部分实际上还是"价高者得”。也就是说，保障房建得越多，开发商成本就越高，实际上的地价也就越高。

还有人则认为，在现下这个调控初见成效的阶段，地价本来就要走低，如果成交价不高，未必就一定是配建模式造成的。另有开发商表示，地价的多少最后还是由商品房市场决定的，如果看好走势，大家都会抢着拿，反之，意兴阑珊。

2月28日，杭州落实"国八条”细则中第一次明确提到了："2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”。新政出台，"建设”还是"配建”？曾经留下了不少悬念。从现在杭州制定的新规则来看，既有"建设”也有"配建”。

而现在又诞生了新的游戏规则，那么种种的疑问，都等着"游戏”真正开始的时候，才能获得答案了。

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