未来科技城成为杭州地产新星

   杭州土地市场回暖的迹象，从未来科技城板块最先显现出来。

   与其他一些平淡无奇缺乏光鲜概念支撑的板块相比，未来科技城板块毫无疑问已成为杭州楼市的一颗新星。这个板块在过去的一两年中，是余杭的土地供应主力军，同时也是杭州楼市唯一地价创新高的板块。未来科技城土地市场近期的争夺战，由此也成了近期杭州楼市的一大热点话题。

宅地拍出历史最高价

今年以来，当其他板块的土地市场仍陷低迷之时，未来科技城板块却高潮迭起，引来全城瞩目：

4月9日，未来科技城一宗建筑体量还不到2万平方米的宅地，却引来一场激烈的"龙虎斗”，南方水泥最终经过29轮拼杀力挫对手，成交楼面价9750元/平方米，溢价9%。

6月1日，首入杭州的香港兴业，经过41轮拼杀之后，才将未来科技城一宗低密度宅地收入囊中。33%的溢价率，创下了2014年以来杭州土地市场的新高。

6月16日，经过43轮激烈角逐，金地最终以5.64亿元的总价拿下未来科技城一宗宅地，溢价率高达30%。

7月7日，未来科技城85号宅地出让，再度掀起狂潮。首次入杭的泰禾经过38轮激烈厮杀之后，最终从11家房企中胜出，成交楼面价高达12504元/平方米，溢价率达70%，创下未来科技城地价新高。

事实上，杭州土地市场经历了2013年的"巅峰”之后，2014年之后陷入了集体低迷，多宗地块均以底价成交，就连原本被看好的老汽车东站地块，最终也仅加价两轮就被平安轻松拿下，14234元/平方米的楼面价可谓是实惠之至。

尽管杭州楼市正处于回暖之中，连续多月的成交表现也还算差强人意，但毕竟房价并未大幅反弹。而从其他板块来看，土地市场的回升似乎也并不明显。为何未来科技城的地价会创下新高？

"未来科技城85号地块创下楼面价新高，有它一定的偶然因素。比如它是淘宝城周边的最后一宗宅地，同时又是低密度地块，具有一定的市场稀缺性。楼面起拍价设置得也比较合理，每平方米才7000多元，房企的拿地兴趣很大。而且这块地总价也不算太高，最终成交价8.8亿元，很多房企都还有这个资金实力。”

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，这一次未来科技城地价创下新高，可能偶然因素更多一些，但未来科技城的土地市场已经回暖，却是不容置疑的。

不过对于整个杭州土地市场而言，全面回暖恐怕还言之过早。

产业支撑成最大优势

从未来科技城近期土地市场的表现来看，它对众多大鳄产生了强大的吸引力。比如7月7日的85号宅地拍卖会，一共吸引了万科、滨江、金地、大华等11家实力房企。

"泰禾拿地价创下新高，再加上之前几次的土地出让，说明越来越多的房企看好未来科技城的板块价值和发展潜力。”建工地产营销部总经理毛勇锋表示，未来科技城的各项利好正在逐步释放中，板块价值具有很强的成长性，而这正是众多房产大鳄趋之若鹜的原因。

最近两三年，因前景被普遍看好，未来科技城与奥体中心，共同成为杭州楼市的"双子星座”。即便是在房价进入下行通道的2014年，未来科技城也表现出了较强的抗跌性，而这个板块上的欧美金融城更是屡屡成为月度销售冠军，充分印证了市场对未来科技城的高度认可。

在很多业内人士看来，未来科技城价值真正爆发，正是始于2014年。这一年，杭州调整城市规划，首次将未来科技城确立为杭州城市副中心，这意味着未来科技城今后将享受更多的公共配套资源，大大提振了板块的市场信心。

从地域发展的角度来看，未来科技城毗邻西溪湿地，可以有效地承接城西的溢出效应。城西可以说是杭州人居板块地一个高点，经过早年地高密度开发，土地资源几乎开发殆尽，向西拓延已成必然选择。大量无缘在城西核心区域拿地的房企，落子未来科技城，也就成了一种次优选择。

当然，未来科技城之所以能够从众多板块中脱颖而出，自有它独特的价值点，那就是强大的产业支撑。杭州未来科技城（海创园）是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一，是浙江省十二五期间重点打造的杭州城西科创产业集聚区的创新极核。淘宝城、海创园、梦想小镇等纷纷入驻，这些"高大上”的项目不仅对未来科技城起到了强大的人口导入作用，各类人才的到来也在很大程度上提升了整个板块的人口层次。

有了产业支撑的未来科技城，也就有了强劲的消费需求。2013年8月，多达1.2万名员工先后搬入淘宝城，由此在未来科技城掀起一股阿里员工置业热潮，多个楼盘从中受益。而随着梦想小镇的落地，一大批互联网＋的创业者，也将很快成为购房主力军。与那些缺乏产业支撑的板块相比，未来科技城显然不会有"空城”之忧。

短期市场将面临巨压

楼面价创下新高，这对未来科技城的在售楼盘而言，显然是一个利好。根据以往经验，低价创新高往往是房价上涨的前兆。不过，记者近日从欧美金融城、西溪逸境、西溪悦居等未来科技城在售楼盘售楼处了解到，近期售价未做任何调整。

"如果是在市场行情并不太好的时候，尤其是在供应量很大的时候，地价创下新高，房价未必会跟着涨。如果一个楼盘贸然提价，其他楼盘不肯跟进的话，这个楼盘就会陷入销售困境，毕竟购房者现在的选择余地很大。前几年地价一涨楼盘连夜提价，那主要还是因为房源供应十分紧张。”对此陈焕春认为，在当前的市场环境之下，未来科技城地价创新高，可以给那些处于深套之中的开发商带来信心，但暂时还无法直接拉高房价。

尽管业内普遍看好未来科技城的前景，但是一个不容回避的现实是，经过最近两三年高密度的土地出让，未来科技城的库存压力也越来越大。至少在短期内，未来科技城的众多楼盘将陷入一场混战。

未来科技城大规模出让土地始于2012年，并在这一年首次引来外来大鳄。目前，未来科技城在售楼盘主要有欧美金融城、中交悦西溪、西溪融庄、新城西溪逸境、大华西溪风情橙品、富力西溪悦居、合景叠彩园等10多个，仅欧美金融城一个楼盘的后续房源供应量就多达1000余套。未来科技城在售楼盘可售住宅房源总量约5000套，产品形态涵盖排屋、花园洋房、高层公寓，价格落差也相对较大。

此外，未来科技城的潜在供应量，更是一个庞大的数字。2012年至今，未来科技城成为余杭区土地最大的供应户，同时也是杭州市土地出让最密集的板块之一，先后共出让40多宗土地。仅今年，未来科技城就已出让4宗宅地，总建筑体量超过23万平方米，预计可增加2000多套房源。此外，2013年、2014年出让的多宗地块，如富力十号、合景泰富旗下的多个项目，也将陆续进入开盘季，推高当前的市场库存量。

也正因为如此，面对未来科技城汹涌而来的土地市场热潮，市场出现了希望降温的声音，毕竟2013年开发商高价拿地而被套的项目比比皆是。而过快的推地节奏，也不利于这个市场稳定发展。

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